万科A:收敛聚焦,巩固提升基本盘

业绩表现略超预期,利润率表现稳定

    19年上半年实现营收增长 31.5%,归母净利润 118.4亿元,同比增长29.8%。整体业绩表现略超市场预期,收益质量和利润率表现稳定。 利润率的提升是导致营业利润增速高于收入增速的主要原因,整体毛利率 36.2%,同比+1.8pct,归母净利润增速低于营业利润增速的原因是少数股东损益占比的提升,预计全年对利润的摊薄影响不大。

    滚存货值支撑销售增长,土地投资聚焦核心区域

    上半年实现销售金额 3340亿元,同比增长 9.6%,面积贡献 5.6%,价格贡献 3.8%,累计推盘 2778亿元,推盘去化率为 62%, 19年推盘规模有所下滑,呈现出滚存消耗的状态。新增建筑面积 1373万方,权益拿地金额650亿, 投资力度 14年以来新低, 方向主要集中在一二线核心城市。

    新业务资产规模收缩,杠杆结构稳定

    轻资产物业管理发展顺畅, 重资产业务资产规模 5683亿元,但较 18年底下降 334亿,表明万科对于新业务的态度开始收缩。整体杠杆乘数为8.8x, 结构进一步优化, 财务杠杆下降,有息负债规模 2253亿,净负债率小幅提升至 36.8%,依旧显著低于行业平均水平。

    预计公司 19、 20年 EPS 分别为 3.56、 4.07元,维持“买入”评级

    行业龙头地位以及一二线城市的布局和土地储备, 使万科持续超过行业平均的估值表现, 给予公司 A 股、 H 股对应 19年 PE 11x、 9.5x 的合理估值, 则合理价值分别为 39.6元/股、 38.7港元/股。

    风险提示

    景气程度不断下降, 新业务拓展回报率不达预期,影响公司业绩。