房地产行业8月统计局数据点评:销售增幅扩大投资韧性足,新开工增速如期下行

类别:行业研究 机构:方正证券股份有限公司 研究员:夏亦丰 日期:2019-09-17

事件

    国家统计局发布 2019年 1-8月份全国房地产开发投资和销售情况。 2019年 8月单月销售面积 1.31亿平,同比增长 4.7%(前值 1.2%); 开发投资金额 1.17万亿元,同比增长 10.5%(前值8.5%);新开工面积 1.94亿平方米,同比增长 4.9% (前值 6.6%)。

    核心观点

    1. 商品房销售:

    8月单月销售增幅扩大,低基数和弱能级城市销售向好是主要原因。 2019年 8月单月销售面积 1.31亿平,同比增速 4.7%,较上月的增幅扩大 3.5个百分点; 1-8月累计销售面积 10.18亿平,同比下降 0.6%,降幅收窄 0.7个百分点, 今年以来累计销售面积持续负增长。 单月销售增幅扩大一方面是因为基数较低,另一个方面从 8月的百强房企销售榜单上看, CR100的房企销售面积单月增速达到 19.9%,增幅超预期的扩大了 16.7个百分点,尤其是 CR3和第二梯队房企的增速提升较快, CR

    10、CR20增速分别达 27.5%和 24.2%,较上月分别扩大 24.3%和25.4%。 我们认为主要原因是房企在加速推盘,一定程度上可能牺牲了去化率。分区域看,西部地区销售增速最快,达到 11.2%,但金额增速却在收窄,存在降价促销的情况。我们认为目前低能级城市的销售情况好于预期是因为三四线城市、县级市等等的需求仍然在延续,农村进城买房、回乡置业、以及改善性需求较多,更重要的是当地没有更好的资产配置选择。 全国贷款利率连续 3个月上扬,预计有一部分需求提前释放。 单月销售金额 1.22万亿元,同比增长 10.0%,较上月增速扩大 0.3个百分点;累计销售金额 9.54万亿元,同比增长 6.7%,增幅扩大0.5个百分点。 8月销售均价回落至 9346元/平方米,环比下降2.5%。 我们认为仍需观察房企推盘情况,由于去年 9月基数较低,因此预计今年 9月销售增速可能仍为正增长,但增速不超过 8月。我们上调全年销售面积增速至 0。

    2. 房地产开发投资、新开工:

    房地产投资增速回升, 新开工增速如期下行。 8月单月开发投资金额 1.17万亿元,同比增长 10.5%,较上月增幅扩大 2个百分点,但仍不改累计投资增幅收窄的态势, 1-8月累计投资金额 8.46万亿元,同比增长 10.5%,较上月收窄 0.1个百分点。

    投资韧性较强主要是因为随着竣工高峰的来临,施工投资的增长,同时土地投资的下滑较为缓慢(我们预计土地购置费会在明年初才转负)。 8月新开工面积增速为 4.9%,增幅收窄 1.7个百分点。 主要原因: 1)基数较高; 2) 年初以来的土地购置面积增速持续为负,从开工周期来看, 进入到下行阶段。 我们预计全年投资增速在 7%,新开工增速在 3%。

    3. 开发商资金:

    房企到位资金增速回落; 房款增速放缓,预计银行按揭放款速度变慢。 8月房企到位资金 1.39万亿元,同比增长 4.1%,较上月增速下降 1.7个百分点。其中房款共 6648亿元,同比增长4.1%(前值 12.6%); 非房款 7276亿元,同比增长 4.1%(前值-1.0%)。其中自筹资金 5004亿元,同比上涨 4.9% (前值-7.4%)。

    投资建议货币政策持续宽松,目前整体板块估值已经接近历史底部,同时持仓量较低, 股息率较高, 建议关注地产板块机会。 我们推荐三条主线: 1)融资优势、内生性现金流覆盖力强,受行业融资政策影响较少的房企: 金地集团、保利地产、万科 A。 2)受降息预期利好、且业绩增长较高的公司:建议关注中南建设。 3)现金流稳定,房地产后周期的物业管理公司:建议关注绿城服务、中海物业。

    风险提示房地产调控持续升级;销售超预期下行;融资持续收紧;人民币贬值;利率上行。

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