2019年1-8月房地产行业数据点评:开工投资保持回落,销售增速再次改善

核心观点

    8月统计局数据整体依然略超预期,尤其体现在销售端,销售面积单月增速创下去年8月以来新高,与我们跟踪的重点城市数据有所背离。我们认为除了低基数效应,还和三四线城市市场保持韧性有关。进入9月,我们认为需要关注正反两方面因素的博弈:一方面是房企推盘量的增大以及流动性边际宽松,另一方面是部分城市市场冷却以及对于房贷利率和额度的管控,我们维持今年销售稳中略降的判断。投资方面,我们预计融资管控将继续保持,拿地力度的回落或将继续带动开发投资增速向下。

    开工投资保持回落,土地市场热度下行

    融资收紧对房企再投资的影响继续兑现,开发投资累计增速连续4个月回落。施工投资方面,虽然受新开工增速放缓影响,1-8月施工面积累计增速回落0.2个百分点,但我们预计融资收紧背景下房企加速存量项目的施工和去化依然是主基调,竣工增速逐渐修复,今年施工投资仍将具备韧性。土地投资方面,8月土地购置面积和成交价款降幅收窄,但从百城土地数据来看,土地市场热度正在持续回落,8月百城土地成交建面增速、总价增速、溢价率均在下行,我们预计今年土地购置费增速将继续收窄,带动开发投资增速继续下行。

    销售增速再超预期,全年预计稳中略降

    8月销售面积当月增速创去年8月以来新高,与我们监测的43城销售数据背离。我们认为一方面由于去年同期销售面积无论在绝对值(1.25万平)还是在同比增速(2.4%)层面,基数均较低;另一方面由于三四线城市韧性依然较强,中部和西部地区销售增速明显强于东部地区。9月以后,我们认为需要关注正反两方面因素的博弈:一方面是房企推盘量的增大以及流动性边际宽松,另一方面是部分低能级城市市场冷却以及对于房贷的管控。“房住不炒”、“因城施策”框架下,我们维持今年全国商品房销售面积稳中略降的判断。

    到位资金累计增速连续4个月回落,融资管控短期或将延续

    5月银保监会下发23号文以来,房地产融资连续出现针对性收紧政策,信托、境内债、境外债、开发贷等传统融资渠道相继被加强监管。受此影响,到位资金累计增速连续4个月回落,符合我们预期,其中8月国内贷款当月增速继续下行,自筹资金当月增速低位徘徊。我们预计在流动性转向宽松和严控资金过度流入房地产的监管思路共存的背景下,结合韧性较强的地产数据,短期内融资政策预计仍将较为严格。

    低估值和稳业绩构筑板块优势,看好融资通畅的优质房企

    我们认为宏观层面流动性边际宽松、利率市场化带来利率中枢潜在下行,均对房地产行业构成边际利好。地产股优势在于低估值和业绩增长稳定性,其中融资渠道更为通畅、直接融资依赖度较低的房企发展空间更为明确。继续推荐:1、具备融资优势且受益于核心城市发展的优质房企(万科A等);2、具备高周转能力和回款能力的成长企业(金地集团、中南建设、华发股份等);3、受益于公募REITs未来推进的优质商业物业企业(大悦城等);4、受益于物管规模快速扩张的央企龙头(中航善达等)。

    风险提示:行业政策推进的节奏、范围和力度存在不确定性;部分房企经营风险;行业基本面下行风险。