房地产9月降准点评:行业融资紧环境下宏观流动性改善,板块估值历史底部可积极布局

类别:行业研究 机构:中信建投证券股份有限公司 研究员:江宇辉 日期:2019-09-17

事件:央行发布公告称:为支持实体经济发展,降低社会融资实际成本,中国人民银行决定于2019年9月16日全面下调金融机构存款准备金率0.5个百分点(不含财务公司、金融租赁公司和汽车金融公司)。

    点评:行业融资紧环境下宏观流动性改善,板块估值历史底部可积极布局降准可稍缓解行业5月以来持续收紧的融资环境:我们认为,此次降准前先收紧地产融资是为防止流动性过度流向房地产行业,这与“房住不炒”的政策基调是一贯连续的。但是我们也应看到,此次为2018年以来第3次全面降准、第5次定向降准,今年以来则为第2次全面降准和第2次定向降准,流动性投放渠道转变的背景下体现出中央对于宏观流动性的呵护:第一,此次降准将释放长期资金9000亿元,有助于改善宏观层面的流动性,预计房地产行业也稍微缓解5月以来融资持续收紧的环境;第二,降准相较于投放基础货币资金成本更低助于银行间流动性充裕使得资金成本维持低位,资产端利率也不至于存在上涨的压力。此次降准是对国常会“及时运用普遍降准和定向降准等工具”的政策落实,“落实降低实际利率水平措施”也正在路上,改革LPR定价机制和降准降低资金成本已经迈出重要两步,而这对不局限于房地产行业的整个实体经济都是有益处的。

    板块估值处于历史底部,配置价值凸显:绝对估值层面,从PE、PB来看,均处于历史底部;相对估值层面,在基本面回稳之前,板块相对估值的上升趋势不破。我们认为,政策微调以保证松紧适度将可能是今后一段时间行业的常态,板块估值下行已接近尾声,后续应当关注行业自身基本面改善带来的估值修复。

    板块观点:当前板块绝对估值处于历史底部,低于以往各历史下行周期中的低点,且持仓环比连续两季度下行,成为相对低配板块。考虑到宏观经济下行压力加大,流动性放松,加之过去两年四季度板块估值切换行情,我们认为当前配置窗口期逐步临近,建议积极布局。

    建议优选:1、具备融资优势的国企央企(保利、万科、招商蛇口、华发股份、中国海外发展);2.具备非市场化拿地能力的房企(大悦城、华侨城、中国金茂);3、随着竣工高峰期逐步到来,物业服务行业将迎来快速增长,关注物业服务龙头(中航善达、中海物业、碧桂园服务)。

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