房地产行业2019年半年报综述:集中度环比回落,营收和利润完成较佳

类别:行业研究 机构:海通证券股份有限公司 研究员:涂力磊,谢盐 日期:2019-09-16

2019年上半年,行业集中度环比一季度有所回落:2019年上半年,龙头公司市占率相对2019年一季度有所回落,招商蛇口、保利地产、万科A、金地集团四家A股龙头地产企业全市场销售金额占比为10.94%,销售面积占比为6.24%。截止2019年上半年末,TOP20位企业销售金额占据行业42.43%的市场份额,龙头房企的市占率相比2019年一季度末有所回落。我们认为,1H政策相对宽松,行业旺销造成企业之间差距缩小。考虑目前政策重新趋紧,龙头优势和行业集中度后续将继续扩大。

    当期结算和利润情况。从营业收入和归母净利润完成情况看,A股地产上市公司2019年上半年营业收入占去年全年的比例为45.3%,完成情况好于去年同期。2019年上半年,A股地产上市公司实现归母净利润为999.3亿元,占去年全年的比例为49.2%,完成进度情况也好于去年同期。

    当期销售和现金流。2019年上半年,A股地产企业销售商品、提供劳务收到现金为1.42万亿元,同比增加14.08%。2019年上半年,A股地产企业净负债率为145.8%,在持续调控下开发商注重回笼资金使得负债水平高位回落。

    存货和预收款。2019年上半年,A股地产企业累计存货为5.92万亿元,增速为19.3%,库存绝对值继续创出新高,增速也有所回升。我们认为,这主要是由于2019年以来销售低迷影响了存货的去化。2019年上半年,A股地产企业累计预收账款(含合同债务)为3.06万亿元,同比增加24.2%。预收账款绝对值继续攀高,增速环比2019年一季度有所回落。

    对重点企业的分析。我们同时对重点房地产企业的收入、归母净利润、存货、预收账款和有息负债变化趋势等做了比较和分析。

    投资建议。维持“优于大市”评级,截至2019年9月6日,A股沪深300动态PE为12.27倍,地产动态PE为9.97倍。我们认为,继续围绕估值\分红\增速三大维度寻找超额收益。建议继续关注央企龙头【万科A、保利地产、招商蛇口】、成长【华夏幸福、中南建设】、地方国资【华发股份】、主题长三角一体化【上实发展】。此外,利率下行预期带来商业资产重估潜力,建议关注中国国贸、大悦城、陆家嘴、浦东金桥等。

    风险提示。调控加码和行业基本面下行风险。

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