招商蛇口:结转节奏影响当期业绩,资产价值有望持续增长

事件描述

    2019年上半年,公司实现营业收入166.87亿元,同比减少20.49%;实现归母净利润48.98亿元,同比减少31.17%。

    事件评论

    结转面积及结转单价下滑影响当期业绩,预收款项大幅增长支撑未来发展。2019年上半年,公司实现营收166.87亿元,同比减少20.49%;实现归母净利润48.98亿元,同比减少31.17%,营收与业绩下滑主要源于当期结转面积及结转单价同比减少所致。截止2019上半年,公司(预收账款+合同负债)共1111.03亿元,较2018年末的753.49亿元增长明显,一定程度上能够支撑未来业绩的持续增长。公司2019年竣工计划为1000万平(2018年计划为593万平),竣工以及结转大多集中于下半年,全年业绩或将维持增长态势。

    销售持续增长,拿地聚焦核心城市。销售方面,上半年公司实现签约销售额1011.92亿元,同比增长34.75%;实现销售面积515.23万平,同比增长43.77%,销售实现稳健增长。拿地方面,上半年公司通过招拍挂新增项目29个,新增计容建面383.31万平,较2018年同期减少49%,整体拿地强度明显下降。同时,公司拿地聚焦核心城市,一二线城市投资额占比近90%。

    深圳建设先行示范区,公司有望充分受益。8月18日,《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》提出将深圳作为“中国特色社会主义先行示范区”的战略定位,经济发展及人口吸附能力有望大幅提升。儿公司坐拥深圳地区优质土储,主要分布于前海蛇口自贸区范围内,重估价值较高。随着深圳战略地位的提升,公司资产价值或将大幅增长,有望充分受益。

    投资建议:销售持续增长,资产价值有望大幅提升,维持“买入”评级。

    公司凭借“前港—中区—后城”模式,园区地产储备丰富,社区地产经营提速。随着深圳建设先行示范区,公司在深圳地区的土地储备较为丰富,有望充分受益于政策红利。预计2019-2021年EPS分别为2.40、2.97、3.52元,对应当前PE值分别为8.5、6.9、5.8倍,维持“买入”评级。

    风险提示:

    1.流动性环境或存不确定性;

    2.房地产业务的调控政策或存不确定性。