房地产行业深度:次贷危机后的美国地产周期与地产股走势

类别:行业研究 机构:川财证券有限责任公司 研究员:陈雳 日期:2019-09-11

2009年以后美国开始了新一轮经济扩张,与之相伴随的是新一轮房地产周期。

    由于次贷危机后,美国通过出台《多德-弗兰克法案》等措施加强了对信贷机构和抵押贷款的监管, 目前这轮房地产周期发展相对较为平稳。 现阶段房美国房屋需求还处于上升阶段; 房屋自有率和房屋空置率分别为 64.10%和 1.30%,远低于 2007年和 2008年的水平, 尚未出现房地产非常明显的过热现象;美国 MBA市场综合指数、 MBA 再融资指数和 MBA 购买指数分别为 576.20、 2545.60和234.10, 也远低于次贷危机时的水平。从人口增长角度来看,若美国移民政策没有明显改变,长周期内人口红利将一定程度对美国房地产的发展起到支撑作用。

    目前美国及全球经济增速放缓使美国房地产行业的扩张一定程度上开始趋缓。

    由于 2019年二季度以来,美国经济增长开始放缓,美国房屋库存开始上升,美国 20座大城市 S&P/CS 房价指数增速开始下降,房地产行业扩张速度开始趋缓。另一方面,考虑到全球经济增长同步疲软,大批央行进入降息周期, 叠加美国经济短期内出现大幅走强的动力较为不足,在全球货币政策趋于宽松的周期中,美国很难独自坚持货币中性或紧缩,美联储大概率仍然会实施进一步的降息,所以短期内美国房地产的发展环境会较为宽松。

    2009年之后的标普 500房地产指数表现稳中向上, 在 2018年以来美股波动率升高的环境下,标普 500房地产指数的波动率较低。

    次贷危机结束后至 2019年 8月,标普 500房地产指数的涨幅在标普 500所有行业里排名第三, 仅次于标普 500非核心消费品和标普 500信息技术行业的涨幅。 从近三年的估值变化来看,标普 500房地产指数的上涨主要靠盈利驱动,且 PE 表现较为平稳。 在 2018年以来美股波动率趋高的情况下,标普 500房地产指数的波动率较低。 2018年以来, 标普 500房地产指数的波动率低于除标普500公用事业以外的其他行业。 从 2019年中报财务数据来看, 标普 500房地产行业所有个股的净利润均没有出现亏损, 由于 2009年以后美国 reits 得到较好的发展,一些房地产信托公司净利润业绩较为可观。 企业杠杆率普遍较低, 除了美国电塔、西蒙地产、 SBA 通信的资产负债率高于 80%以外,其他个股的资产负债率均在 70%以下。 资金链较为宽松, 每股经营现金净流量除了世邦魏理仕是-0.94美元以外,其他上市公司均达到 0.71美元以上。

    风险提示: 经济增长不及预期; 美联储政策超预期;全球范围黑天鹅事件。

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