房地产行业2019年房企中报综述:销售拿地齐放缓,降杠杆初见成效

销售增速放缓,权益比例下降。上半年CR5的销售增速放缓最明显,全口径金额和面积的月平均增幅分别为3.7%和-0.3%,较去年同期分别下降28.8和35.6个百分点。上半年各梯队权益比例明显下滑,CR100的权益比例为74%,同比下降了7个百分点;受此影响,与2018H1相比,权益口径的销售集中度下降。

    土地市场量缩价涨,龙头房企拿地态度分化。上半年百城土地成交总建面为5.7亿平,同比减少3.5%,降幅扩大3.2个百分点;楼面均价为3157元/平米,同比上涨23.3%,增速达2017年来的最高值。但随着融资收紧政策密集出台,6月的土地市场量价齐跌,成交土地建面和楼面价单月增速分别为-2.5%和43.7%,同比分别下降了13.6和15.7个百分点。上半年万科、保利地产和招商蛇口拿地强度明显减小,拿地销售比(金额)较2018年分别减小了19、24和20.6个百分点;新城控股、龙湖集团和绿地控股拿地强度大幅增加,拿地销售比分别增长了16.5、15.8和15.6个百分点。

    地产A股整体盈利能力提升,杠杆率下降,现金流压力较大。上半年营收和归母净利润的增速分别为21.3%和13.4%,较2018H1营收增速提升1.2个百分点,业绩增速下降了27个百分点。毛利率(32.5%)同比提升了1.5个百分点,三费率(11%)同比下降了0.4个百分点。整体ROE(6.16%)同比上升0.14个百分点。剔除预收款项后的负债率(53.7%)、净负债率(105.6%)和有息负债率(33.3%)同比分别下降了1.2、5.3和2.1个百分点。货币资金增速同比下滑0.9个百分点,经营性现金流净额与2018年年底相比由正转负。

    龙头房企中TOP6-10各项指标表现亮眼;内房股整体表现好于A股,但成长速度不及A股。1)业绩:TOP6-10业绩增速最快(23.8%);A股业绩增速高达30%,而内房股出现负增长。2)盈利能力:TOP6-10和内房股盈利能力表现突出。3)偿债能力:TOP6-10短期现金覆盖倍数高达3.4,是其他梯队的两倍有余;短期有息负债占比最少(17.2%);其净负债率仅为74.6%,远低于TOP20整体(104.4%)4)运营能力:TOP10的周转率明显高于TOP11-20,其中TOP6-10资产周转率最高(0.096),TOP5存货周转率最高(0.134)。TOP11-20货币资金增速最快;内房股整体运营能力好于A股。

    投资建议:

    当前环境开发商重视销售回款,在拿地和现金流之间做好平衡。头部房企依靠低融资成本、多融资渠道、自身充裕的土地储备和现金流可持续发展,在融资收缩时保持韧性。目前板块估值已经接近历史底部,同时整体持仓量较低,我们认为估值修复可期。我们推荐三条主线:1)具有融资优势、内生性现金流覆盖力强的龙头房企:万科A、保利地产,建议关注金地集团。2)土储充足、能够降低融资长期收紧不利影响的房企:融创中国。3)现金流稳定,房地产后周期的物业管理公司:建议关注绿城中国、中海物业。

    风险提示:

    房地产调控持续升级;销售超预期下行;融资持续收紧;人民币贬值;利率上行。