中南建设:业绩维持高增长,激励加持稳健扩张

核心观点

    公司发布中报,上半年实现营收233.2亿元,同比+52.3%;归母净利13.1亿元,同比+41.6%,与业绩快报一致。业绩增长主要源于地产业务结算规模大幅增加。公司杠杆空间和土地储备充裕,管理红利持续兑现,高标准股权激励计划有望持续推动公司业绩实现高质量发展。维持2019-2021年EPS 1.08、1.90、2.46元的盈利预测,维持“买入”评级。

    业绩依然处于快车道,销售稳步增长

    上半年公司归母净利同比增长41.6%,主要源于地产结算规模大幅增加:上半年结算收入154.2亿,同比增长47%。毛利率23.4%,因基数效应同比下降0.95个百分点,预计下半年将维持稳定,全年结算毛利率同比依然有所提升。1-7月公司地产业务实现销售金额959.2亿元,同比+21%;合同销售面积756.4万平,同比+22%,销售增速维持高于行业平均水平。据我们估算,截至目前,销售额接近1100亿,滚存货值约500亿,9-12月计划新推货值约1000亿,货值充沛,有望推动销售向2000亿发起冲击。

    投资拿地强度不减,继续聚焦核心城市群战略

    根据公司公告,1-7月公司新增投资金额326.2亿元,同比+26.7%;投资强度(拿地金额/销售金额)同比提升1.6个百分点至34.0%;公司投资强度不减,继续聚焦核心城市群战略。中期公司在建面积3214万平,未开工项目建面1309万平,一二线储备面积占比维持在39%。以18年全年销售规模口径衡量可供周转4年,尽管受限于融资政策,预计下半年扩张将受限,但货值相对充裕,且布局优化有望持续加速优质资源兑现。

    杠杆收敛,财务结构进一步改善

    公司杠杆水平有所下降,上半年净负债率在去年底基础上进一步下降5.9pct至185.6%,同时债务结构也有所优化,短债规模占比由去年末的31%降至24%,现金覆盖倍数由去年末的1.13升至1.49倍。在行业融资趋紧、尤其是高杠杆房企融资规模管控更为严格的大环境下,杠杆收敛意味着公司面临的压力得以舒缓。

    股权激励加码,规模扩张,维持“买入”评级

    继去年7月之后,2019年5月公司再次拟向486人授予总股本3.73%的期权激励,围绕中层管理纵深推进。据行权条件,2021年同口径下净利不低于90.9亿元。公司中短期看点在于销售高速增长,拿地稳健提升,负债率平稳下降,存量可结算资源丰富带动业绩高增长;长期看点在于职业经理人改善公司治理,高标准股权激励推动管理红利兑现。维持2019-2021年EPS为1.08、1.90、2.46元的盈利预测。参考可比公司2019年6.3倍的PE估值,公司正处于高速扩张期,我们认为2019年合理PE为8.2-9.2倍,目标价8.86-9.94元,维持“买入”评级。

    风险提示:房地产行业销售增速存在下滑风险,有可能拖累公司销售;房企融资收紧、基建业务资金沉淀增加资金链压力。