金融街:签约增速持续提升,毛利率维持高位

营收同比+43.6%,毛利率维持高位2019年上半年,公司营收 95.18亿元同比+43.58%,归母净利润 10.53亿元同比+21.7%,主要系房产开发业务带动(营收 82.55亿同比+51.7%)。

    上半年毛利率 47.46%,维持高位。 销售增速持续提升, 投资增速下滑, 公司 2019年上半年经营活动净现金流转正。

    房产销售:签约增速持续提升, 投资趋向稳健2019年上半年签约面积 58.6万平米,签约金额 178.4亿元,分别同比+57.1%和+93.5%,签约均价 3.04万/平米,较 2018年+7.13%。结转方面, 2019年上半年主要结转区域为广州、上海,结转毛利率则提升 3.86pc至 43.3%。 2019年上半年新开工 91万方同比+42%,权益投资额 59.1亿元同比-68%。截止 2019年 6月,总体可结算资源规划建面 1536万平方米。

    资产管理:利润率提升,储备项目充足2019年上半年资产管理业务营收 13.2亿元同比+12%,息税前利润 7.7亿元同比+21%,息税前利润率 58.33%同比提升 3.63pc。其中,租赁业务收入 9.18亿同比+8.66%,经营业务收入 3.07亿元同比+0.53%。截止 2019年 6月底,投资性房地产中在建项目建筑面积 55.5万平米,储备项目充足。

    净负债率小幅下行,负债结构优化2019年 上半年,公司短期借款减少 83%至 5.1亿,长期借款增加 6.3%至 431亿,同时累计发行 7期私募债共计 60亿, 负债结构有所改善。 期末在手现金较 2018年末增加 36%至 162.1亿, 净负债率较 2018年末下行6.04pc 至 178.21%,现金短债比上升 0.06至 1.28,短期还款压力较小。

    目标价 8.81元,维持“增持”评级公司销售增速持续提升,同时新开工保持较快增速,后续销售有保障。

    受益于结算项目结构性改善,结算毛利率维持高位。净负债率小幅下行,负债结构优化。我们预测公司 2019-2020年 EPS 为 1.17、 1.27元(原为1.15、1.30元),引入 2021年预测 EPS 为 1.36元。当前股价对应 2019-2021年预测 PE 为 6.6、 6.0、 5.7倍。 鉴于申万房地产行业估值中枢下移,我们下调 2019年 PE 至 7.5倍(原为 8倍) ,对应目标价 8.81元,维持“增持”评级。

    风险提示自持物业租金提升不及预期,项目销售情况不及预期。