首开股份2019年中报点评:业绩超预期大增50%,大股东增持彰显信心
19H1业绩超预期同比大增50%,上调19年业绩至40亿元、同比+26%
19H1实现营收232.5亿元,同比+32.5%;归母净利润20.6亿元,同比+49.5%,大幅超7月初业绩预增+25%;毛利率和净利率分别为44.2%、8.9%,分别同比+22.6pct、+1.0pct。三项费用率9.2%,同比+0.9pct;每股收益0.73元,同比+65.4%;加权平均净资产收益率7.89%,同比+2.99pct;结算面积100.1万平,同比+15.1%;结算均价23,116元/平,同比+15.1%;业绩高增主要源于京内外毛利率项目的结算,比如成都花照紫宸、北京花香四季、福州香槟国际等,但合作项目结算增加也导致了少数股东权益占比提升至50.5%。考虑到:1)公司19年计划竣工同比+36%;2)报告期末预收款达613.5亿元,同比+19.0%,覆盖18年营收达1.5倍;3)公司历年来上半年业绩占比全年均低于50%(14-18年平均占比39.5%),保守假设19H1业绩占比全年50%,我们预计并上调全年业绩至40亿元,对应同比+26%。
19H1销售404亿、同比+31%,预计19年销售约1,150亿元、同比+15%
19H1实现签约金额403.9亿元,同比+31.2%,完成年初销售计划40.0%;销售面积144.5万方,同比+20.0%,其中京内销售51.7万方,同比+146.1%,占比35.8%,京外销售92.8万方,同比-6.6%,占比64.2%。销售均价27,944元/平米,较18年均价+4.7%。考虑到:1)公司19年计划开复工1,997.6万方,同比+4.9%,并17、18年计划完成率分别为166%、173%,预示19年可售资源仍较充沛;2)公司土储集中于强一二线城市,并且京内土储占比达31%,在当前一二线市场韧性较强背景下,预计19年全年去化或超预期;3)公司1-7月销售金额已达510.8亿,保守假设8-12月销售金额同比持平,预计全年销售金额可达1,150亿,对应销售同比增速或达15%。
19H1拿地、竣工积极,开工小降、施工高增,表内外销售回款快速增长
19H1公司新增规划面积148.0万方,同比+196.3%,其中京内、京外分别新增20万方、128万方,分别占比14%、86%,京外拿地力度持续加大。对应地价146.7亿,同比+53.3%;截至19H1,公司未竣工土储1,964万方,其中76%位于强一二线城市(北京占比33%),优异土储结构确保未来销售持续稳增。19H1开复工、新开工、竣工面积分别为1,822万方、258万方、264万方,分别同比+31%、-13%、+114%。19H1末,公司资产负债率、净负债率分别为81.4%、184.2%,同比+0.6pct、+7.8pct,综合融资成本5.38%,较18年+0.02pct,仍处于较低水平。报告期内,公司全口径销售回款436.8亿元、同比+56.8%,表内销售回款239.0亿元、同比+20.4%。
投资建议:业绩超预期大增50%,大股东增持彰显信心,维持“强推”评级
公司作为北京市属国资房企,在北京国改加快背景下,依靠较为丰富的激励计划经验及京内国资整合中的显著优势,料是京国改重要标的;公司自2007年重组上市之后积极变革,深耕北京、并积极京外扩张,推动销售快增,成为国内首家千亿地方国资房企;目前公司布局以强一二线为主,并属北京土储之王,一二线成交复苏赋予其较强销售弹性。近期大股东首开集团计划增持公司已发行总股份的1-2%,充分彰显对公司当前价值认可及未来信心。考虑公司19H1业绩、销售均超预期,我们上调公司19-21年每股收益预测至1.55、1.79、2.05元(原值1.41、1.63、1.84元),对应19/20PE为4.7/4.1倍,NAV折价达63%,18A/19E股息率高达5.4%和8.5%,维持目标价12.67元,维持“强推”评级。
风险提示:房地产市场调控政策超预期收紧以及行业资金超预期收紧。