保利地产:可售丰沛,结转积极,物管规模扩张可期

结转意向积极, 业绩表现靓眼,盈利水平提升,业绩保障维持高位2019H1公司营收、归母净利润分别同比+19%、 +53%, 业绩大幅增长主要系: 1)高毛利项目入账推动房地产结算毛利率同比提升 5.7pc 至 41.0%; 2)结转项目权益比例提升,少数股东损益占比同比下降 7pc 至 23%; 3)表外项目结转推动合联营企业投资收益同比增长 117%至 7.4亿元。

    2019H1公司竣工 1167万方,同比增长 53%,结转意向积极; 预收房款3601亿元,较 2018年末增长 21%,预收房款/结算收入 TTM 约 1.86倍,业绩保障力度继续处于历史高位。

    顺周期导向存量变现,供给驱动销售较快增长公司长期保持了顺周期的发展策略, 2019H1土地投资明显收缩,新开工维持较高增长,资源更多用于存量变现,供给驱动销售延续较快增长。 我们估算公司 2019年可售资源接近 6300亿元,同比增长 30%。 考虑到公司城市布局受益于行业销售结构转换,去化率具备一定韧性,我们认为公司大概率可保持 15%的销售额增长,隐含去化率约 74% ( 上轮小周期低点 2014年为 72%)。

    财务维持稳健, 融资优势明显, 保利物业合同面积 4.5亿方2019H1公司销售回款率同比提升 8pc 至 86%,公司净负债率约 83%,货币资金/即期债务约 2.63, 平均融资成本 4.99%,财务维持稳健,融资优势明显。 截止 2019年 6月,保利物业合同面积 4.5亿方,较年初增长 22%;其中在管面积 2.6亿方,较年初增长 32%; 2018年保利物业实现净利润 3.4亿元,同比增长 50%,净利润率 7.9%; 2019年 1-4月保利物业实现净利润 2.3亿元,同比增长 68%,净利润率大幅提升至 13.1%。

    估值与评级我们维持 2019-2021年预测 EPS 分别为 2.07、 2.47、 2.73。当前股价对应公司 2019-2021年预测 PE 分别为 7.0、 5.8、 5.3倍,略低于万科,较招商蛇口折让近两成。行业资金面趋紧,我们认为公司仍可保障充足的融资头寸,维持行业低位的融资成本,开发业务中期市占率提升前景较为明朗。此外,物业板块拟赴港上市,资本助力下规模扩张提速。我们维持目标价 18.63元不变,对应 2019年预测 PE 为 9.0倍,维持“买入”评级。

    风险提示房地产持续调控,公司销售去化及毛利率不及预期;公司竣工、结算进度不及预期。