世茂股份:拿地强度不减,租金+物管稳步增长

公司收入和利润稳健增长,符合预期。公司2019H1实现营业收入128.2亿元,同比增长5.5%;实现净利润23.6亿元,同比下降5.4%;归属于上市公司股东的净利润15.9亿元,同比增长9.8%。公司实现物业销售收121.07亿元;实现非物业销售收入7.14亿元,非物业销售收入在公司整体营业收入的占比达到5.57%。

    销售略有下滑,下半年提速可期。由于预售证获取较严格等原因,公司销售有所下滑。2019年1-6月,公司实现签约额122亿元,同比减少24%,完成年度目标的41%;实现销售签约面积约57万平方米,同比减少34%。房地产开工面积约87万平方米,同比增加14%;竣工面积约38万平方米,同比增加53%。由于公司可售货源主要分布在一二线城市,且以商业为主,预计主要项目(深圳龙岗项目等)会在下半年取证,考虑到公司今年可售逾500亿元,下半年销售提速可期。2019H1公司招拍挂拿地金额36.2亿元,并以15亿元的价格获取了包括泰禾集团杭州蒋家村项目51%股权、天津中民爱普城市建设发展有限公司50%股权等项目从而新增了杭州、天津、济南等二线城市约百万平土储建面,权益拿地金额/销售金额达60%,拿地强度持续超出行业平均。预计全年拿地金额有望破百亿。

    土储布局优越,租金+物管收入稳步提升。公司2018年销售额271亿元,同比增长25%,销售的稳健增长为公司2019年的业绩提供安全保障,公司拥有土地储备总计1391万平,静态测算预计可供销售5年以上,土储布局丰富区位优越。其中一二三线占比13%/52%/35%,长三角/华南及海西/珠三角/其他占比为28%/10%/26%/35%。房地产出租面积约153万平方米,取得租金收入约3.55亿元,租金与物管费合计约5.7亿元,同比增长约12%。

    现金流充足,杠杆率依然较低。公司资产负债率60.6%,环比微增1.2个百分点,剔除预收款的资产负债率为58.4%,较2019Q1微增3.0个百分点,杠杆率稳健提升。公司2019H1毛利率30.7%,环比下降0.66个百分点,依然处于行业较高水平。在手货币资金126.1亿,是短期债务的3.4,现金流充沛。

    维持买入评级,维持盈利预测。公司践行集团一体两翼战略,拥有逾1300万平的优质住宅+商业土地储备,按货值算一二线占90%。资产质量优质,市场严重低估,管理层经营思路转变积极,杠杆率稳步提升,今年是ROE改善的起点之年,NAV折价70%。预计2019-21年归属于母公司的净利润27.9/33.5/40.0亿元,同比增速为15.8%/20.1%/19.6%。对应EPS分别为0.74/0.89/1.07元。当前价格对应的PE为5.4X、4.5X、3.7X。