万科A:聚焦基本盘,财务保持稳健

公司公布2019年半年度报告。上半年,万科实现营业收入1393.2亿元,同比增长31.5%;实现归属于上市公司股东的净利润118.4亿元,同比增长29.8%。

    聚焦基本盘,房地产开发和物业业绩亮眼。从收入结构来看,营业收入的增长主要由房地产开发业务贡献。公司收敛聚焦房地产业务基本盘,上半年,公司房地产开发业务收入1329.90亿元,同比增长32.15%,占营收比重96.18%;物业业务收入52.83亿元,同比增长27.05%,占比3.82%,其他业务收入同比下滑11.30%。但从业务规模来看,商业管理面积和物流地产规模保持稳定,长租公寓管理间数增长2万间,未来多元化业务的拓展基础仍在。

    销售业绩稳定,未来营收有保障。上半年万科实现销售额同比增长9.6%,1-7月公司实现销售额3821.9亿元,同比增长9.26%,在TOP3房企中保持销售增速领先。已售未结算资源6215.5亿元,同比增长17.1%。稳定的销售增速增厚公司合同负债,截至2019年二季度末,公司合同负债5666.39亿元,同比增长10.18%。合同负债的增厚为未来营业收入确认提供坚实基础。

    拿地趋于谨慎,坚持深耕一二线。经过2018年扩张式拿地后,公司今年逐渐放缓拿地脚步,采取以销定投的拿地策略。上半年公司新获取项目54个,建筑面积1373万方,较2018年同期的2049万方下降了33%。从布局来看,公司依然以一二线城市为主战场,一二线项目占比82%,区域上主要布局长三角、珠三角等城市群和中心城市。但7月公司单月新增项目建筑面积402.1万平方米,投资拿地较上半年有所回温。

    毛利率持续提升,盈利能力持续优化。2016-2019H1公司销售均价分别为13190、14739、15032、15534元/平方米,受益于销售均价的提升,2019年上半年公司毛利率较2018年同期提升2.12pcts至36.80%。2019年上半年公司ROE(摊薄)7.35%,较2018年同期提升了0.59pcts,主要源于销售净利率的提升,盈利能力持续优化。2019年半年报归母净利润增速低于收入增速的主要原因在于并表合作项目增多导致少数股东损益增长较大。2016-2019H1,新增项目权益面积占比分别为59.93%、59.97%、53.19%和68.60%,2019年上半年公司权益占比回升,预计公司少数股东损益占比将经历一小段上行后回落,未来对归母净利润的影响有限。

    财务保持稳健。截至2019H1,公司有息负债规模2253.2亿元,较2018年末减少13.73%。由于货币资金的减少,公司净负债率较2018年末上行4.14pcts至35.04%。但公司货币资金1438.69亿元,远超出短期负债和一年内到期的长期负债之和706.8亿元,公司财务依旧稳健。

    投资建议与盈利预测:公司作为行业龙头,业绩亮眼,销售稳定,财务方面依旧稳健。预计公司2019/2020年实现归母净利润390.67、439.23亿元,对应EPS分别为3.46、3.89元。综合考虑行业整体估值与公司行业龙头地位,给予公司9-10倍合理估值区间,对应价格合理区间为31.1-34.6元,维持公司“推荐”评级。

    风险提示:房地产行业政策过度收紧;销售不及预期。