地产行业周报:成交延续回落,新房价格涨幅收窄

类别:行业研究 机构:平安证券股份有限公司 研究员:杨侃 日期:2019-08-23

本周观点:本周统计局公布全国房地产开发投资及销售数据,1-7月投资、新开工增速分别较上半年下降0.3个、0.6个百分点,如期回落;7月单月销售面积同比增长1.2%,增速由负转正,仍呈现韧性。房价方面,7月70城新房房价环比上涨0.6%、二手房上涨0.4%,增速较6月收窄0.1个、扩大0.1个百分点,整体稳定。板块投资方面,风险偏好承压、市场利率下行背景下,建议关注低估值、高股息率、业绩增长确定、融资占优的龙头房企保利、万科、招商、金地,以及布局核心城市群及周边、销售及业绩维持高增的二线龙头如中南、阳光城、荣盛等。

    行业动态:1)7月70城新房房价涨幅收窄,二手房略有回温;2)东莞:居住项目内严禁建设别墅;3)海南:垦区建房严格执行“一户一宅”。

    楼市动态:1)新房成交下行,市场将趋于稳定。本周新房成交环比降8%,二手房环比降6%,均延续下行。随着多地政策及资金面边际收紧、政治局会议坚持“房住不炒”且提及不将房地产作为短期刺激经济手段,市场整体将趋于稳定。2)库存环比回落,中期或仍将上行。16城取证库存7886万平,环比微降0.03%。资金面持续收紧情形下,加大申请预售及推盘、加快回笼资金为房企最优选择,而调控从紧或进一步改变购房预期,预计中期库存仍将缓慢上行。3)推盘放缓,去化率回升。上周重点城市新推房源8242套,环比下降2.9%;开盘去化率66%,环比升7个百分点。

    考虑多地政策边际收紧,政治局会议坚持“房住不炒”、潜在供应规模较大,去化率后续仍将面临压力。4)挂牌整体上行,市场情绪较为谨慎。19城二手房挂牌107.9万套,环比升1.1%。楼市降温情形下挂牌量持续上升,市场对后市仍较为谨慎。5)土地成交、溢价率回落,整体趋于平稳。上周百城土地成交1285万平米,环比降34.7%;溢价率9.6%,环比降2.7个百分点;其中长沙成交靠前。随着多地土拍政策及资金端边际收紧,核心城市土地市场将趋于平稳。

    投融资动态:根据Wind统计,本周(8.12-8.16)房企境内发债147亿元,环比下降7.5%、境外无债券发行。发行利率位于3.15%-7.99%区间,其中珠海华发实业、武汉地产较前次有所下行。2019年为房企偿债高峰期,楼市逐步回归平稳情形下,预计房企融资态度将保持积极。

    风险提示:1)当前市场整体有所降温,而三四线受制于供应充足、需求萎缩,加上此前未有明显调整,预计后续量价仍将面临较大压力,未来或存在三四线楼市超预期调整带来房企大规模减值及中小房企资金链断裂风险;2)受楼市火爆影响2016年起地价持续上升,而后续各城市限价政策陆续出台,板块未来面临毛利率下滑风险;3)近期行业资金面持续收紧,而多地亦相继政策微调以降低市场热度,后续楼市回归平稳过程中若超预期降温,部分偿债压力较大房企或面临资金链断裂风险。

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