房地产行业周报:投资下行趋势明确,央行推降息新招LPR

房地产行业数据: 上周(19/08/10-19/08/16)主流 45城一手房成交 537万平米,环比-8%;其中,一二线环比-9%、三四线环比-4%; 8月月成交同比-10%,较7月下降 14pct,其中一二线同比-6%、三四线同比-21%,分别较 7月-17pct 和-9pct,一二线成交仍好于三四线。上周 14个重点城市二手房合计周成交 139万平米,环比-7%; 8月累计成交 351万平米,同比+2%,较 7月下降 1pct。

    库存方面,上周 15城推盘环比+63%,成交环比-9%,周成交/推盘比 0.94倍,低于上周的 1.68倍,高于 7月的 1.18倍; 15城可售面积 7,686万平米,环比+0.1%; 3个月移动平均去化月数为 8.7个月,环比上升 0.3个月,行业依然处于低库存阶段、并本轮加库存过程料将较为纠结。

    主要政策新闻: 7月社融 1.01万亿元,不及预期; 1-7月地产投资累计增速10.6%,放缓 0.3pct,连续 3月放缓,投资下行趋势明确; 1-7月固定资产投资累计增速 5.8%,放缓 0.1pct; 1-7月社零累计增速 7.6%,放缓 2.2pct; 1-7月;

    工业增加值累计增速 5.8%,放缓 0.2pct;各种宏观数据走弱, 表明经济下行压力加大。 7月全国首套房贷款平均利率为 5.44%,环比+2BP。 央行参事盛松成称房地产调控不是压制房地产市场的发展,而是使房地产市场发展相对可控。

    发改委称房企发行外债进行申请备案登记不能简单地认为是收紧发债,而是一种规范管理的举措。 央行 LPR 新机制出炉,实现变相的非对称差降息,其中将增加 5年期以上品种,为住房抵押贷款等长期贷款利率定价提供参考。

    公司动态跟踪: 保利地产 19H1实现营收 711.2亿元(+19.5%),归母净利润99.6亿元(+53.3%);金科股份 19H1实现营收 261.1亿元(+67.9%),归母净利润 25.9亿元(+288.5%);荣盛发展 19H1实现营收 243.6亿元(+25.7%),归母净利润 29.4亿元(+31.1%);华夏幸福 19H1实现营收 387.3亿(+10.7%),归母净利润 84.8亿元(+22.4%);旭辉控股发布未经审核业绩公告, 19H1实现营收 200.6亿(+8.9%),核心净利润 28.7亿元(+17.3%);阳光城拟以购房应收款为基础资产融资,总额 20亿元。

    一周板块回顾: 板块表现方面, SW 房地产指数上涨 0.6%,沪深 300指数上涨 2.12%,相对收益为-1.52%,板块表现弱于大市,在 28个板块排名中排第22位。个股表现方面, SW 房地产板块涨跌幅排名前 5位的房地产个股分别为:

    宜华健康、金科股份、华丽家族、中房股份、新华联,上周涨跌幅排名后 5位的房地产个股分别为阳光股份、北京城建、泰禾集团、东华实业、荣丰控股。

    投资建议: 我们认为近期宏观经济下行压力大,同时近期房地产行业基本面略有走弱,并预计投资逐步放缓、销量二次探底,政策面和资金面却已于 18Q3见底,并全球流动性宽松预期升温,而估值仍处于低位, 2019PE 仅 4-9倍,NAV 折价 20-80%,此外,主流房企销售保持稳定,集中度继续提升,中报普遍业绩大幅高增,并股息国债利差创新高,板块吸引力大幅提升。我们维持开发板块推荐评级,推荐: 1)低估值、高股息龙头:保利地产、金地集团、万科 A、融创中国、绿地控股、招商蛇口; 2)二线成长蓝筹:中南建设、阳光城、旭辉控股、金科股份、华夏幸福、荣盛发展、蓝光发展; 3)商业地产:

    大悦城; 4)国企改革:首开股份。此外,维持物管板块推荐评级,维持推荐:

    中航善达,并建议关注:碧桂园服务、永升生活服务等。

    风险提示: 房地产行业调控政策超预期收紧以及融资政策超预期收紧。