房地产行业关于央行完善LPR定价机制的点评:利率中枢下行,凸显低估值优势

类别:行业研究 机构:华泰证券股份有限公司 研究员:陈慎,韩笑,刘璐 日期:2019-08-21

疏通货币政策传导机制,降低市场实际利率

    此次利率并轨是将 16号召开的国常会相应指示进一步落实,旨在运用市场化改革办法推动实际利率水平明显降低和解决“融资难”问题。并轨前 LPR与贷款基准利率保持一致,而并轨后 LPR 更为灵活。从形成机制上看,以MLF 利率加点的方式,即 MLF 的利率水平将直接作用于 LPR,这意味着货币政策传导机制更为通畅;从结构上看,我们认为这次并轨将率先引导短端实际利率下滑,长端利率需参考尚在规划中的 5年期 LPR,因期限利差等因素的考量,短期内的调整空间预期将小于短端利率。

    市场利率中枢下行,按揭贷款有望边际改善

    无论是政治局工作会议对流动性的定调,还是本次利率并轨政策的实施,我们认为市场利率中枢下行是大势所趋。对于地产而言,需要从两方面看待: 1、在此次央行发文前,无论是政治局会议还是地方已经多次强调“房住不炒”,并从二季度以来对房地产企业融资进行精准监管,目前融资环境下,短端利率下行向供给端融资的通道可能并不通畅; 2、更加需要关注的是长端利率,目前房贷依然属于优质安全的资产,虽然 7月首套以及二套房贷利率略有反弹(背后存在窗口指导因素),但我们并不认为在市场利率下行环境下重点城市房贷利率会持续回升,重点城市需求将有望构筑支撑。

    融资收紧如期影响再投资, 后续再施压空间减弱

    二季度以来融资收紧的影响如期在土地市场上兑现: 1-7月土地购置面积同比降幅较 1-6月扩大 1.9个百分点,土地成交价款同比降幅维持 27.6%;

    7-8月市场流拍率明显提升, 40个重点城市 7月流拍量环比提升 43%; 溢价率持续下降,重点城市溢价率降至 8%,较 7月进一步下降 6个百分点。

    此次融资收紧的原因即在于重点城市土地市场过热,而随着土地市场热度回落,我们认为后续的政策再施压空间减弱。

    优质地产股估值优势已经显现

    当前地产股估值水平具备明显优势,目前地产 PE( TTM)处于 16年以来的历史性地位。 A 股中行业 TOP50的房企估值创新低的比例达 81%,TOP51-200房企创新低的比例达 43%。TOP50的房企 18年分红对应的股息率为 3.8%,参照 18年分红比例,预计以金地集团、金科股份、荣盛发展、首开股份为代表的个别房企 19年分红对应的股息率可达 6%以上,在市场利率进入下行通道的背景下,愈加凸显高股息率品种的配置价值。

    继续看好优质房企估值修复7月政治局会议继续强化房住不炒,行业短期内难以期待政策红利,但流动性宽松已明确开启, 历史上地产的相对估值拐点均与实体流动性拐点同时出现,叠加优质房企业绩具备潜力, 估值修复值得期待,其中融资渠道更为通畅、直接融资依赖度较低的优质房企发展空间更为明确。继续推荐:

    1、具备融资优势且受益于核心城市发展的优质房企(万科 A 等); 2、具备高周转能力和回款能力的成长企业(中南建设、金地集团、华发股份等);

    3、受益于公募 REITs 未来推进的优质商业物业企业(大悦城等)。

    风险提示: 行业政策推进的节奏、范围和力度存在不确定性;部分房企经营风险; 行业基本面下行风险。

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