华夏幸福2019年中报点评:业绩稳增,回款改善,拿地上行
19H1业绩同比+22%,平安入股+股权激励双重承诺未来两年业绩稳增
19H1公司实现营业收入 387.3亿元,同比增长 10.7%,其中地产结算收入 228.8亿元,同比增长 20.6%, ;归属于上市公司股东的净利润 84.8亿元,同比增长 22.4%;扣非归母净利润 84.4亿元,同比增长 30.7%;基本每股收益 2.78元,同比增长 23.6%; 销售毛利率和归母净利率分别为 48.7%和 21.9%,分别同比增长 3.1pct 和 2.1pct;三项费用率合计 11.4%,同比下降 2.3pct,主要由于管理费率下降 2.4pct。 2019H1末预收账款达 1,403亿元,同比下降 2.1%,覆盖 18年房地产结算收入的 2.7倍,远高于行业平均。
此外,平安入股业绩承诺与公司股权激励一致,即 18-20年业绩分别不低于 114.2亿、144.9亿和 180.0亿,对应 19年和 20年业绩增速分别为 23%和 24%。
19H1销售额 641亿元、 同比-20%, 上半年拿地增加后销售或将低位回升
19H1公司实现销售额 640.7亿元,同比-20.4%,主要由于之前资金紧张导致拿地推盘不足;其中地产销售额 478.7亿元,同比-26.7%,但降幅较 19Q1收窄 7.2pct;销售面积 550.3万方,同比-24.7%;其中京外销售面积占比 66%,较 18年提升 12pct,且环南京、环杭州、环郑州区域销售面积占比分别达到 16%、 10%、 24%。 公司 19H1拿地显著加速, 拿地金额 123亿元,同比+69%,拿地额/销售额为 26%;拿地面积 246万方,同比+66%;拿地均价 5,000元/平,占比销售均价 43%。 营业收入方面,京外区域实现收入占比 38%,较 18年提升 7pct。 公司截至 18年末持有待开发+在建未售土储 1,398万方; 预计 19年新开工面积 1,198万方, 较上年计划同比-39.8%;施工面积 4,219万方, 较上年计划同比-3.1%;竣工面积 1,037万方, 较上年计划同比+2.6%。
深耕都市圈、 产业新城项目拓展加速, 吴向东加盟、 商办业务蓄势待发
公司坚持核心都市圈聚焦战略,打造“ 3+3+X”核心都市圈格局。 19H1公司新增 5个入库 PPP 项目、均位于外埠。 19H1产业园区新增签约入园企业 328家,新增签约投资额 1,051.5亿元,同比+8.9%;其中京外新增入园企业 266家,新增签约投资额 939.3亿元,同比+20.2%。 19H1公司产业服务收入 118.75亿元,其中京外达到 87.74亿元,同比+96%。 并且,吴向东加盟后公司商办业务逐步开始拓展, 19H1获取北京丽泽金融商务区项目,由平安出资、公司代为开发建设并收取运营管理费,未来发展可期。
回款改善, 负债率上行、增量融资成本下行, 携手平安、 融资渠道畅通
19H1公司销售商品提供劳务收到的现金为 397亿元, 回款率(表内销售回款/全口径销售)为 62%,同比+16pct。 19H1末公司资产负债率和净负债率分别为 88.1%和 225.8%,同比分别+6.0pct 和+129.5pct,负债率上行主要由于短期借款大幅增加所致。 公司融资余额 1,818.4亿元,同比+61.1%; 银行贷款、债券类和信托类分别占比 28%、41%和 31%;
融资加权平均成本为 7.23%, 较 18年末提升 0.8pct; 银行贷款、债券类和信托类平均成本分别为 6.41%、 6.87%和 8.60%,债券和信托融资成本显著下行。 并且, 19H1末公司筹资现金流入 761亿元,同比+109%; 预计随着公司与平安战略合作稳步开展后,公司融资环境及债务结构将持续优化。
投资建议: 业绩稳增, 回款改善,拿地上行,维持“ 强推” 评级
华夏幸福作为中国领先的产业新城运营商,依托领先的 PPP 市场化运作机制,在京津冀、长三角和珠三角等地区深入布局产业新城和产业小镇,具有良好的政府关系及增量拿地能力。 19H1公司外埠销售占比继续提升,同时平安 2月增持、目前持股 25.25%,充分表明对公司业务模式和价值的认可,同时也将提升公司融资能力,并且再次巩固了未来三年业绩的承诺。 由于公司销售暂时不及预期, 我们下调公司 2019-21年每股收益预测为 4.83、 6.00和 7.31元(调整前为 5.09、 6.61和 8.57元),对应 19年 PE 仅5.4倍, 18A、 19E 股息率分别达 4.6%和 6.5%, 鉴于板块估值下移,我们按照公司 19目标 PE 为 7倍,将目标价下调至 33.8元,维持“ 强推” 评级。
风险提示: 房地产行业政策收紧,公司资金情况不及预期。