保利地产:业绩销售表现亮眼,央企融资优势持续凸显

事件: 公司近日发布 2019年中报,实现营业收入 711.4亿元,同比增 19.5%,归母净利润 99.6亿元,同比增 53.3%,EPS 为 0.84元。

    毛利率提升,项目权益比提高。19上半年公司营业收入 711.2亿元,同比+19.5%;实现归属于上市公司股东净利润 99.6亿,同比+53.3%;基本每股收益 0.84元,同比+52.8%;毛利率为 39.8%,较去年同期提升 4.4%;公司归母净利润增速明显高于营业收入增速。主要源于以下三点:1)高毛利率项目集中进入结转期;2)报告期结转项目权益比例较高 3)公司成本控制能力、管理能力有所提高。

    销售稳健增长,推盘货值充裕。公司 19年上半年实现签约面积 1636.47万方;实现签约销售金额 2,526.2亿元;公司销售金额行业排名位居行业第四名;一二线城市及六大核心城市群销售贡献均超 75%;公司上半年实现开工规模 2894万平,已完成全年开工计划的 64%,为下半年推盘储备了充裕的货值。

    拿地谨慎,土地拓展模式多元化。上半年,公司新增容积率面积 826万平方米,同比下降 45.3%,拿地总成本 533亿元,同比下降 50.3%,拿地额占比销售额21.1%,整体趋于谨慎;楼面均价 6453元/平米,占同期销售均价的 41.8%,拿地成本较稳。从城市能级看,上半年一二、三四线城市拿地金额占比 78%和 22%。公司目前构建了招拍挂、收并购等多元土地拓展模式,借助国企平台,整合优质资源。

    融资优势明显,财务状况稳健。2019年 H1,公司有息负债 2709.9亿元,负债综合成本仅 4.99%,融资优势明显。净负债率 76.6%,较去年同期-16.6pct,资产负债率(剔除预收款)66.1%,较去年同期-1.7pct,负债率明显改善。债务结构合理,账面现金余额/一年内有息负债为 2.63倍,短期偿债压力不大。截至 2019年H1,公司获得银行授信总额 5100亿元。随着下半年政策对资金端的收紧,公司凭借央企信用的融资优势将进一步凸显。

    投资建议:公司土地储备充足,扩张意愿积极,高层提出“三年之内重返前三”的目标。在政策环境不断收紧的大背景下,公司作为央企加龙头,融资拿地优势将愈加明显,在央企整合的大背景下,保利地产作为集团核心的地产开发平台,不排除未来继续承接其他央企优质资源的可能性。在完成保利香港的整合,解决同业竞争问题后,业务区域和市占率有望加速提升。我们预计公司 19-21年EPS 分别为 2.01、 2.44及 2.94元,对应 PE 为 6.9X、 5.7X 及 4.7X,目标价为 16.62元,维持“买入”评级