房地产行业1~7月数据点评:7月地产销售回升,投资及新开工继续下行

7月房地产主要指标投资及新开工累计同比增速小幅回落,但销售增速有所改善。预计8月信贷收紧、利率回升的影响下,投资、新开工等数据的单月同比增速均将下行。7、8月均为销售较低基数月份,在目前累计同比增速下行趋势已基本确定的情况下,或能维持较低的下行幅度。

    7月销售同比回正,低基数效应下8月销售下行幅度或有改善。7月商品房销售面积单月增速为1.2%(较前值提高3.4pct),环比增速为-35.9%。1-7月全国商品房销售面积8.9亿平方米,同比增速-1.3%(较前值提高0.5pct);商品房销售额为8.3万亿元,同比增速6.2%(较前值提高0.6pct),7月单月增速9.8%(较前值提高5.6pct)。目前累计同比销售下行趋势基本确定,在此情况下7月销售单月增速及累计同比增速均有所回升,叠加2018年8月销售的低基数,预计8月下行幅度或能维持在较低水平。

    分区域看,东部销售增速回升,中西部增速绝对值较高。1-7月东/中/西/东北部地区商品房销售面积同比增速分别为-4.2%/-0.1%/2.8%/-7.8%,较前值分别变动0.4/0.4/0.5/0.4pct。

    7月开发投资单月增速平缓下滑,受资金影响预计土地投资会持续回落。2019年1-7月,全国房地产开发投资7.3万亿元,增速10.6%(较前值下降0.3pct),7月单月同比增速8.5%(较前值下降1.6pct)。其中,住宅/办公楼/商业用房分别为11.4%/2.4%/-4.7%。

    分区域看,西部、东北部地区投资增速较高,中部地区回升。1-7月东/中/西/东北部地区房地产开发投资同比增速分别为9.2%/9.5%/15.1%/11.0%。

    施工、竣工面积累计增速提升(好于预期),开工单月增速下行(与预期一致)。2019年1-7月商品房新开工面积12.6亿平方米,同比增速9.5%(较前值下降0.6pct),7月增速为6.6%(较前值下降2.3pct)。竣工面积3.7亿平方米,增速-11.3%(较前值提高1.4pct),7月增速为-0.6%(较前值提高13.3pct)。施工面积79.4亿平方米,增速为9.0%(较前值提高0.2pct)。新开工面积增速7月下行幅度为房地产主要指标中最大的一项,受信贷收紧、利率回升影响,预计8月该指标将持续下行。竣工面积与资金相关,资金持续收紧下难见大幅改善,施工面积增速目前为2015年以来的最高点,伴随开工面积增速下行,预计8月将有所回落。

    房企到位资金增速回落,单月同比受国内贷款和自筹资金影响有所改善。1-7月房企到位资金为10.0万亿元,同比增速7.0%(较前值下降0.2pct),7月增速为5.8%(较前值提高0.1pct)。从细项看,7月单月国内贷款/自筹资金/个人按揭贷款/定金及预收款同比增速为16.8%/-7.4%/12.2%/12.8%。

    7月土地市场热度逐步降温。2019年7月中指300城土地出让金4828亿,环比-4%,同比16%,热度较6月有所回落。全国土地成交金额单月下降27.3%,增速继续回落。其中,二线好于一线,三线压力较大。销售下行融资受限的情况下,预计土地投资未来持续承压。

    投资建议:预计8月行业资金面下行压力有所增长,保销售压投资趋势延续,推荐业绩确定性较高的标的:保利地产、万科A、金科股份、阳光城。