房地产行业:销售超出预期,投资、开工缓慢下行

类别:行业研究 机构:东吴证券股份有限公司 研究员:齐东 日期:2019-08-16

事件: 统计局发布 2019年 1-7月份全国房地产开发投资和销售情况:

    2019年 1-7月份,全国房地产开发投资 72843亿元,同比增长 10.6%,增速比 1-6月份回落 0.3个百分点。房屋新开工面积 125716万平方米,增长 9.5%,增速回落 0.6个百分点。商品房销售面积 88783万平方米,同比下降 1.3%,降幅比 1-6月份收窄 0.5个百分点。商品房销售额 83162亿元,增长 6.2%,增速加快 0.6个百分点。

    点评:

    7月销售面积增速转正,超出预期。 销售单月增速有所提升,单月销售面积增速为 1.2%,单月销售金额增速 9.8%,环比分别提升 3.4个百分点、 5.6个百分点。我们猜测销售数据转正可能与部分房企抢抓回款带来的推货增加有关。从累计数据看 2019年 1-7月份, 商品房销售面积88783万平方米,同比下降 1.3%,降幅比 1-6月份收窄 0.5个百分点。

    商品房销售额 83162亿元,增长 6.2%,增速加快 0.6个百分点。 从价格来看, 各区域销售均价环比均有回升,东部地区价格提升最为明显。 考虑到市场热度下滑,和 18年同期基数较高, 预计 8-9月销售数据或将再度下滑。

    新开工累计增速持续下探: 1-7月房屋新开工面积 125716万平方米,增长 9.5%,增速回落 0.6个百分点。 单月新开工面积同比增长 6.6%, 增速回落 2.3个百分点。我们预计 19Q3受销售端和融资端制约,后续新开工会走弱。

    投资增速保持高位。 1-7月份, 全国房地产开发投资 72843亿元,同比增长 10.6%,增速比 1-6月份回落 0.3个百分点; 投资增速有所回落,主要源于: 1) 18Q4和 19Q1土地成交较差,递延付款下导致土地购置费惯性回落; 2)新开工面积累计增速自 19Q1以来持续下滑,仅 9.5%。

    土地数据各个口径之间偏差较大。 高频口径: 1)统计局数据, 1-7月土地购置面积 9761万平方米,同比下降 29.4%;土地成交价款 4795亿元,同比下降 27.6%。 2)中指院数据: 1-7月全国 300个城市土地出让金总额为 27603亿元,同比增长 17%。 递延口径: 1)统计局数据, 1-6月土地购置费累计 20164亿元,同比增长 24.2%; 2) 财政部数据, 1-6月国有土地使用权出让收入下降 0.8%。

    到位资金有所放缓。 2019年 1-7月份,房地产开发企业到位资金 99800亿元,同比增长 7.0%,增速比 1-6月份回落 0.2个百分点。 增速有所放缓,源于去年同期基数较高、且融资环境边际略有收紧。分结构看, 1-7月国内贷款 15377亿元,增长 9.5%;利用外资 61亿元,增长 83.6%;

    自筹资金 31032亿元,增长 2.8%;定金及预收款 33980亿元,增长 9.6%;

    个人按揭贷款 15198亿元,增长 11.3%。 23号文后, 6月住建委和人行公告要求暂缓对多家房企在公开市场融资; 7月多家信托公司被要求控制地产信托业务规模;发改委指出房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务; 8月初,银保监会发布 64号文,遏制房地产信托过快增长。预计企业端融资收紧趋势确定性较强,未来企业更依赖于自身销售回款。

    投资建议: 预计 2019年房地产行业销售将保持稳态,龙头房企竞争优势进一步凸显,强者恒强。在经济面对较大不确定性的环境下,地产仍是为稳财政、 稳投资的重要力量。持续推荐保利地产、万科 A、蓝光发展、招商蛇口、金地集团、中南建设、金科股份、荣盛发展,内房股推荐旭辉控股集团、金地商置、龙光地产、合景泰富、中国金茂。

    风险提示: 行业销售波动;政策调整导致经营风险;融资环境变动; 企业运营风险;汇率波动风险。

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