保利地产:业绩实现高增长,物业板块谋求上市,长期助力提振估值

业绩大幅增长,项目毛利率同比提高,结转项目权益比例提高

    公司 2019年上半年实现营业收入 711.2亿元,同比增长 19.5%,较 2018H1增速提升 10.2个百分点。实现归母净利润 99.6亿元,同比增长 53.3%,较 2018H1增速大幅提升 38个百分点。 上半年公司结转项目毛利率 39.75%,同比提升 4.36个 PCT,实现结转净利率18.23%,同比提升 2.58PCT, 结转项目权益比例 76.8%,环比提升 4.5个 PCT,比去年同期提升 6.9个 PCT, 18、 19年公司拿地权益持续提升,预计下半年公司结算权益比例有望保持。

    销售额维持稳定高增长, 年初至今拿地积极、均价高位回落

    2019年 1-7月,公司实现销售面积 1823.94万方,同比增速 12.56%, 保持稳定, 累计销售均价 1.53万元/平米,维持高位稳定。受全国市场降温及高基数影响,公司 2019年 1-7月销售增速比去年有所回落,但仍然处于行业较高水平。 2019年 1-7月公司累计新增计容建面 1222.86万方,同比 29.66%, 地售比 0.27, 环比 1-6月明显提升 0.06,表明公司 7月拿地态度积极,预计后续随土地市场溢价率回落,公司拿地积极度或更高。 但公司在17年拿地均价同比上涨 21%,明显超过销售均价涨幅,后续结算毛利率恐受影响。

    杠杆水平稳中有降,在手现金及其充裕

    上半年公司杠杆水平稳中有降,融资优势持续明显。公司资产负债率 79.3%,基本保持稳定;

    净负债率 76.64%,环比下降 3.92个百分点,账面有息负债 2710亿元,有息负债综合成本仅约 4.99%。 强化现金管控,现金短债覆盖倍数高达 2.95。 截至 2019H1平均销售回款率约 86%,同比上升 8个 PCT,实现经营性净现金流入 1549亿元;在手货币资金 1228亿元,现金/短债覆盖倍数达到 2.95,较 2018年末的 2.33提升 0.62,处于行业领先水平。

    物业板块谋求上市,投顾业务持续推进

    公司全资子公司保利物业 2019年 8月向香港联交所上申请。截至 4月 30日,保利物业合同管理面积约 3.7亿平方米,在管面积近 2.0亿平方米,其中外拓项目在管面积近 0.9亿平方米。 2018年物业板块实现溢利总额 3.36亿元、截至 2019Q1实现 2.25亿元,同比大幅增加 68%。物业板块上市后壮大公司轻资产业务,对公司业绩、估值双双提振。

    投资建议:

    报告期内公司营收、归母净利润均实现大幅增长,主要由于公司竣工节奏、结算毛利、权益比例均有明显提升,预计全年结算加快、且权益占比有望保持; 年初至今公司销售增速表现优秀、拿地积极度较高,在手土地储备充足,足够未来 2-3年发展, 且具备资源优势,为未来业绩提供支撑;公司负债水平稳定、在手现金充裕、融资成本较低,财务各项指标优秀;

    加之物业板块在港交所递交上市, 长期看对估值带来提振作用。 虽然 2017年公司拿地成本或有提升,但公司结转业绩提速明显,基于此我们将公司 19-20年归母净利润分别由 243.44亿元/296.13亿元上调为 250.25亿元/297.21亿元, EPS 分别由 2.05元/2.49元上调为2.1元/2.5元,对应 PE 为 6.62X、 5.57X。维持“买入”评级。

    风险提示: 销售增速不及预期、政策变化不及预期。