保利地产:半年业绩超预期,物业板块开启赴港上市进程

类别:公司研究 机构:中泰证券股份有限公司 研究员:倪一琛 日期:2019-08-13

事件:8月12日,公司发布2019年半年报,上半年实现营收711.41亿,同比+19.48%;实现归母净利润99.55亿,同比+53.28%。

    上半年业绩超预期,得益于竣工交付面积增加及项目权益比提高

    公司2019年上半年实现营收711.41亿,同比+19.48%,主要由于竣工交付结算面积增加和结转单价提高;上半年实现归母净利润99.55亿,同比+53.28%,主要因为:1)房地产业务结算毛利率40.96%,同比提升5.68个百分点;2)投资收益增加;3)报告期内结转项目权益比例提高。

    1-6月销售破2500亿,增速位列前十房企第三

    公司2019年上半年实现签约面积1636.47万方,同比+12.56%;实现签约金额2526.24亿,同比+17.33%;总量上看,据克而瑞发布的2019年上半年房企销售数据排名,公司全口径销售额与权益销售额均稳居行业第四名;公司上半年销售额增速有所放缓,但横向对比在行业前10名中高居第三。

    拿地坚持核心区域深耕,二季度加快布局

    1-6月份,公司新拓展项目44个,新增容积率面积826万方,总成本533亿。1)二季度拿地力度开始加大:据月度公告口径统计,其中5月、6月分别拿地256、235万方;2)区域布局看,坚持重点城市深耕:上半年新增土储一二线城市拓展金额及面积占比分别为78%和60%,在当前基本面及政策环境下,我们看好公司坚持核心区域深耕的战略。n资金面健康,物业业务开启赴港上市流程

    1)上半年资金趋紧背景下,回款率不降反升:公司上半年累计实现销售回笼2168亿,回笼率较去年同期上升8个百分点至86%;2)负债端进一步改善,融资成本行业领先:报告期末,公司净负债率76.64%,较年初降低3.92个百分点,账面有息负债2710亿,有息负债综合成本仅约4.99%,继续维持行业优势;3)保利物业提交H股上市资料:截至4月30日,保利物业合同管理面积约3.7亿方,在管面积近2.0亿方,其中外拓项目在管面积近0.9亿方,若成功登陆资本市场,或进一步提升物管板块地位,完善公司多元化布局。

    投资建议:公司是A股地产龙头之一,在融资、经营管控方面优势明显,亦具有央企资源整合平台的独特优势。2019年上半年公司坚持布局核心城市,项目竣工结转符合预期又凭借项目权益占比的回升,让归母净利润实现大幅增长。上半年公司销售及业绩弹性为龙头翘楚;同时,物业板块开启赴港上市进程,我们看好公司充分调动优质资源配合优势背景,在完善的管控与优化的激励机制下,全年业绩再超预期。我们预计公司2019-2021年EPS为1.97、2.40、2.89元,对应当前PE为7.08、5.81、4.81x,维持“买入”评级。

    风险提示事件:一二线城市调控政策收紧超预期;公司销售回款不达预期。

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