招商蛇口2019年7月销售数据点评:销售持续高增,拿地保持谨慎
7月销售193亿、同比+29%,1-7月销售1205亿、同比+34%,销售继续高增
7月公司实现签约金额193.4亿元,环比-31.7%、同比+28.9%,优于克而瑞主流50房企月平均同比+15.8%;实现签约面积121.3万方,环比-18.2%、同比+102.8%,大幅高于我们高频跟踪的45城7月成交面积同比+3.5%;销售均价15,947元/平米,环比-16.5%,较18年-22.7%。1-7月公司累计实现签约金额1,205.3亿元,同比+33.8%,较上月-1.0pct;实现签约面积636.5万方,同比+52.2%,较上月+8.4pct。1-7月累计销售均价18,937元/平米,较18年-8.2pct;公司7月销售同比继续高增,考虑到3季度基数逐月走低,以及公司优异布局(未结转土储中一二线城市占比84%,大湾区占比31%),在一二线市场韧性较强背景下,预计全年销售将延续较好表现。
7月拿地54亿,同比-57%,拿地/销售额比28%,拿地保持谨慎
7月公司在土地市场新获取南京、长沙、佛山、启东、蕲春5城共5个项目,合计新增建面153.4万方,同比+24.1%,对应地价54.2亿,同比-57.4%;拿地面积权益占比64.3%,较上月-8.3pct;楼面价3,534元/平米,环比-62.1%,同比-65.7%,主要源于7月公司在蕲春和启东分别获取的工业地块、商住混合地块楼面价较低所致。拿地额占比销售额28.0%,较上月+8.8pct,拿地保持谨慎。1-7月公司共新获34地块,共新增规划面积536.7万方,同比-41.7%;总地价451.2亿元,同比-38.5%;拿地面积权益占比56.7%,较18年+1.5pct;拿地额占比销售额37.4%,较18年下降17.7pct;平均楼面地价8,406元/平米,较18年楼面均价+16.1%,主要源于公司在重点一二线城市拿地力度加大。
投资建议:销售持续高增,拿地仍较谨慎,维持“强推”评级
招商蛇口在重组后多维度积极变革,管理改革、提升周转、加速整合;公司坐拥一二线优质土储,尤其粤港澳大湾区资源储备含金量极高;具备“市场化+非市场化”强大拿地优势。此外,伴随粤港澳大湾区规划重磅出台,公司作为大湾区核心标的,资产价值料将进一步大幅提升。我们维持公司2019-21年每股收益预测为2.41、2.97和3.64元,目前现价对应19-20年PE为8.0、6.5倍、并公司每股NAV35.20元较现价折价达45%,基于公司作为行业龙头有望受益于行业集中度的进一步提升、强一二线&大湾区布局赋予未来更大销售弹性,我们维持目标价30.00元,维持“强推”评级。
风险提示:房地产市场调控政策超预期收紧以及行业资金超预期收紧。