保利地产:地产主业稳健发展、资本结构持续改善、多元业务不断拓展

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    保利地产发布2019年半年报:2019年上半年公司实现营业收入711.21亿元,同比增长19.49%;实现归母净利润99.55亿元,同比增长53.28%,加权平均净资产收益率为7.91%,基本每股收益0.84元。

    点评

    半年度业绩超预期增长。2019年上半年公司实现营业收入711.21亿元,同比增长19.49%;实现归母净利润99.55亿元,同比增长53.28%;上半年公司业绩增长迅猛,持续超预期,主要源于:1)结转项目毛利率同比提高,上半年毛利率达39.77%,同比提升4.38%;其中房地产业务毛利率达40.96%,同比提升5.68个百分点。同时,公司净利率再次提升至18.22%,同比提升2.58%。2)结转项目权益比例提高,最终推动归母净利润同比增长53.28%。截至2019年6月末,公司预收账款3621.06亿元,同比提升20.78%,为未来业绩增长奠定基础。

    销售靓眼,投资稳健,持续深耕一二线城市。2019年上半年,公司实现销售面积1636.47万平方米,同比增长12.56%;销售金额2526.24亿元,同比增长17.33%,公司一二线城市及六大核心城市群销售贡献均超75%,其中在珠三角和长三角两大核心城市群分别占比达27%和22%。在拓展方面,公司继续聚焦一二线城市及核心城市群。2019年上半年,公司新拓展项目44个,新增项目建面826万平方米,同比减少45.30%;总成本533亿元,同比减少50.28%;从结构看,公司在一二线城市拿地金额及面积占比分别为78%和60%。公司土地储备较为充沛,目前公司在国内外104个城市合计拥有在建面积11067万平米、待开发面积7618万平米,可满足未来2-3年的开发需求。

    杠杆水平可控,融资成本保持低位。2019年上半年公司资产负债率79.27%,同比下降0.05个百分点;净负债率76.64%,同比下降16.62个百分点,资本结构有所改善;账面有息负债2710亿元,有息负债平均成本仅4.99%。

    两翼业务不断拓展,保利物业上市在望:1)截至19年4月末,保利物业合同管理面积约3.7亿平方米,在管面积近2.0亿平方米,其中外拓项目在管面积近0.9亿平方米,并已向中国证监会、港交所递交首次公开发行境外上市外资股并上市的申请材料;2)商业管理上半年新拓展购物中心、酒店和公寓合计7个项目,以轻资产模式继续推动品牌及管理输出;3)与全资子公司保利(横琴)创新产业投资管理有限公司按照51%:49%的股权比例共同设立保利旅游产业发展有限公司,注册资本1亿元,公司多元化业务持续拓展。

    投资建议:保利地产战略布局核心城市群,产品定位精准;同时公司强大的央企背景,能够帮助公司获取品牌溢价和低融资成本,提升竞争力。我们预计2019-2021年EPS分别为2.10、2.63、3.15元,对应PE分别为6.6、5.3、4.4倍,维持“买入”评级。

    风险提示:行业销售波动;政策调整导致经营风险;融资环境变动;企业运营风险;汇率波动风险;棚改货币化不达预期。