保利地产:销售延续增长,物管筹划上市

类别:公司研究 机构:中信建投证券股份有限公司 研究员:江宇辉 日期:2019-08-13

7月销售表现优异,淡季销售走强。单月销售情况来看,7月公司实现签约面积187.47万平,同比上升11.67%,增速较上月提升16pct;实现签约金额270.37亿元,同比增长13.18%,增速较上月提升7pct,销售均价14422元/平,环比降低1119元/平。从累计销售情况来看,1-7月公司实现签约面积1823.94万平,同比增长12.46%;实现签约金额2796.61亿元,同比增长16.92%;累计销售均价15333元/平,同比增长4%。公司1-7月销售绝对金额位列房企销售排行第4位,从1-7月top5销售增速来看,公司销售增速高于碧桂园(yoy-7%)、万科(yoy+9%)、恒大(yoy-7%)和融创(yoy+13%),位于top5之首。公司销售韧性的保持得益于长期深耕一二线和强三线城市,重点城市由于去年高基数,8月份增速预计难言乐观,短期内市场下行压力较大,但从中长期来看这些城市仍有人口需求的支撑,公司继续增长势头不改。

    7月拿地延续增长,但今年以来整体仍保持谨慎。单月拿地情况来看,7月公司在广州、佛山、东莞、清远、珠海、合肥、金华、青岛、天津、成都、长沙、阜阳、长春、库尔勒等14个城市共获取17个项目,达到前七月以来峰值;新增计容建面313万方,总地价209亿元,分别环比增长36%和增长17%,单月拿地力度较6月再次提升。今年以来累计拿地情况来看,1-7月公司累计新增61个项目(含2个海外项目),新增计容建面1134万方(未包含海外项目),占累计销售面积比重62%;1-7月拿地金额737亿元(未包含海外项目),权益拿地金额511亿元(成都项目未披露权益比例,故未包含),拿地金额占销售金额比重26%,整体仍持谨慎。拿地结构上来看,公司仍深耕一二线,并向三四线拓展,其中,1-7月一线、二线和三四线拿地金额分别为153亿元、355亿元和229亿元,分别占比21%、48%和31%,一二线占比仍高达69%。我们认为,在今年行业焦点重回一二线的背景下,公司在一二线城市可售货值充沛,足以支撑相对较好的销售弹性。

    融资优势愈发显著,物业板块上市提上日程。7月,150亿元公司债券得到证监会核准,在行业整体融资状况收紧的情况下,公司融资优势明显,保障拿地力度。此外,保利物业已向港交所提交上市申请材料,截止2019年4月30日,保利物业业务覆盖全国100多个城市,管理817项物业,合同管理面积3.71亿平方米,如成功登陆资本市场,将是公司多元化拓展的重要成果。

    投资评级与盈利预测:公司是目前A股龙头企业中估值最具优势的企业,近年来不断进取的扩张力度,持续夯实公司土储优势,公司在战略上长期保持对核心城市深耕,产品定位精准,布局优势明显,为公司未来销售扩张打下基础,同时公司良好的财务结构和强大的央企背景为公司信用提供天然的背书,为未来发展奠定资金优势,随着公司近年来激励机制的不断完善,公司机制缺位的短板也得到补充,未来的运营效率的提升也会逐渐体现在公司的业务扩展中,进入行业新阶段,公司将坚定“一主两翼”发展战略,延伸产业链布局,也将助力公司未来长远发展。预计公司19-20年EPS为1.93元和2.36元,维持“买入”评级。

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