房地产行业:政治局定调符合预期,行业结构性机会浮现

政治局定调符合预期,行业结构性机会浮现

    政治局7月30日召开会议,部署下半年经济工作。地产行业“房住不炒”的总基调不变,政策框架更加严格谨慎,限制了放松调控的空间。2季度以来政策边际收紧,我们认为市场已充分理解“房住不炒”政策的稳定性,此次定调基本符合预期。我们判断行业存在两个结构性机会:1)城市群战略意义提升,长三角一体化有望加速推进;2)老旧小区改造稳步推进,中长期利好物管行业。目前中国房地产板块的平均19年市盈率为6.5x,我们认为估值下行风险可控,中期业绩有望成为催化剂。综上我们维持对行业的“推荐”评级。推荐深耕长三角、一二线布局扎实、价值低估的融信中国和禹洲地产。

    政策框架严格谨慎,对市场影响相对中性

    会议重申“房子是用来住的、不是用来炒的”,要求“落实房地产长效管理机制”,另外首次提到“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。我们认为:1)与一季度政治局会议以及18年中央经济工作会议相比,政策框架更加严谨,限制了大幅放松调控的空间;2)相比18年年中政治局会议的“坚决遏制房价上涨”,此次整体基调相对温和,体现在经济运行稳中有变,面临新问题新挑战的宏观背景下,高层更均衡、更市场化的政策考量。我们认为,此次定调基本符合市场预期。19年6月以来,房地产融资端政策不断收紧,个别四线城市试图放松政策也最终没有成功,地产板块估值已相应作出调整,我们相信市场已深刻理解中央“房住不炒”这一政策框架的稳定性。

    城市群战略意义提升,长三角区域一体化加速推进

    会议提到“深化体制机制改革,增添经济发展活力和动力,加快重大战略实施步伐,提升城市群功能”。我们认为,当下深化改革是重点国家战略,自贸区建设是深化改革重要抓手,而城市群发展的战略意义已由推动城镇化上升至配合推进国家改革进程。城市群发展加速势在必行。19年政府工作报告中,长三角区域一体化上升为国家战略,近期上海市政府提出建立新自贸区、实施具有较强国际市场竞争力的开放政策和制度、进行更大的风险压力测试,我们预计这一主题将在下半年持续升温。

    老旧小区改造稳步推进,中长期利好物管行业

    老旧小区改造首次被提升至政治局会议层面。我们认为,老旧小区改造有望成为物管行业新增长点,全国铺开尚需时日。住建部日前召开吹风会,指出老旧小区改造主要希望解决三大问题:1)管网破旧;2)公共服务/设施缺失;3)缺乏物业管理。17年底住建部在厦门、广州等15个城市启动了试点,目前还有a)地方统筹协调推动;b)后续管理机制;c)资金筹措三个关键问题待探索,所以19年将继续试点,为全国推广做准备。

    维持行业“推荐”评级,推荐融信中国和禹洲地产

    目前中国房地产板块的平均19年市盈率为6.5x。我们认为估值下行风险可控:1)在最新的政策框架和宏观环境下,我们认为房地产政策大幅收紧的可能性很低;2)与18年三季度比,流动性相对宽松,政策环境相对温和,布局一二线及核心都市圈的房企有望录得较好销售增长。另外,中期业绩有望成为催化剂。综上我们维持对行业的“推荐”评级。推荐深耕长三角、一二线布局扎实、价值低估的融信中国(3301HK,买入,目标价15.60港元)和禹洲地产(1628HK,买入,目标价5.70港元)。