房地产行业信托政策收紧影响分析:土地市场有望降温,行业内部面临新一轮洗牌

类别:行业研究 机构:东方证券股份有限公司 研究员:竺劲,房诚琦 日期:2019-07-23

整顿房地产信托融资,防止地价过快上涨。本轮政策调控的核心在于整顿地产前期融资不合规,防止地价过快上涨。2019年初开始,土地溢价率持续上涨,我们重点观察的 26个城市地的土地溢价率到 5月已经达到 33.5%,土地市场出现过热现象。1~5月,房地产信托融资新增额为 4078.6亿元,同比增长17.7%,占同期房企到位资金的 6.1%。在这种情况下,银保监会 5月发布 23号文,点名 4种不合规信托融资方式,对信托融资的监管进一步细化。7月又连续约谈大型信托公司,对信托融资的总量和增量进行窗口指导。随着监管收紧,信托融资收敛,土地市场随即降温,6月 26城土地溢价率已降至 24.9%。

    投资将受到拖累,新开工可能继续维持高位。房地产信托融资主要发生在前期融资阶段,其被收紧会直接抑制房企的拿地投资。在统计局的统计口径中,当期实际发生的土地购置费用计入地产投资。房企拿地受到抑制后,导致土地购置费用减少,对地产投资构成拖累。根据我们的测算,信托融资收紧将拖累地产投资 2.2~3.1个百分点。由于房企拿地阶段融资渠道的收紧,导致房企的资金压力增大。在这种情况下,房企可能会加速开工现有土地储备,尽早获得银行开发贷,争取更大的资金腾挪空间,从而使得新开工可能继续维持高位。

    房企集中度提升或将提速,快周转和抓回款将成房企发展重要抓手。头部房企和拥有国企背景的房企对于信托融资的使用度很低,本次整顿对于它们影响很小。中型房企仍有较大规模扩张诉求、拿地动力强,又相对缺乏自有资金,从而对信托融资使用度较高,受整顿冲击大。小型房企原本就难以获得信托融资资源,受影响也小,但其难抗市场波动。在这种环境下,头部房企会对中小型房企进行并购,从而使得房企集中度提升加速。在融资收紧的情况下,通过加快周转,房企可以快速回笼资金,提高资金使用效率,赢得发展空间。

    投资建议与投资标的融资能力强劲、具备成本优势的头部房企。推荐保利地产(600048,买入)、万科 A(000002,买入)、招商蛇口(001979,买入)、旭辉控股集团(00884,买入)。

    运营高效,执行力强的快周转型房企。推荐融创中国(01918,买入)、阳光城(000671,买入)、中南建设(000961,买入)。

    风险提示房地产市场销售大幅下滑。

    库存快速持续地累积。

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