保利地产:业绩增长超预期,高增长龙头未来可期

公司发布2019年半年报。2019年上半年公司实现营业收入711.60亿元,同比增长19.52%,实现归母净利润103.53亿元,同比增长59.14%。业绩超预期,结算权益占比提升。公司2019年归母净利润同比增长59.14%,增速创多年来新高。业绩超预期主要源于:1)受益于2017、2018年项目结算毛利率的提升;2)由于小股权占比的合作开发项目增多,非并表项目产生的投资收益增长;3)2017以来公司并表项目的权益占比提升,致使公司少数股东损益占净利润比重下降,公司归母净利润率14.55%,较去年同期提升3.62pcts。随着公司并表项目权益占比的持续提升,归母净利润率有望继续提升。

    龙头中的高增长房企,未来业绩增长可期。公司2019年1-6月实现商品房销售额2526.24亿元,同比增长17.33%,销售规模位居房企第4,其销售增速在TOP5房企中保持领先,成为龙头中的高增长房企。截至2019Q1,公司预收账款3252.72亿元,同比增长26.92%。销售额的高增长和预收账款增厚为未来公司业绩增长奠定坚实基础。

    拿地有序放缓,坚持深耕一二线。2019年上半年,公司拿地建筑面积785.91万平方米,总价588.05亿元,拿地占销售额比重23.28%,拿地脚步有序放缓。拿地楼面价6956.96元/平方米,较2018年有所上行。从拿地分布看,公司依然坚持深耕一二线城市及部分核心三线城市,坚持布局长三角、珠三角都市圈,随着城镇化的加速推进和都市圈影响的深化,公司未来有望受益。

    低负债率,融资成本降低。截至2019Q1公司有息负债2882.6亿元,同比增长20.63%,公司净负债率83.96%,较2018年底有所上行,但杠杆率仍处于高增长型房企中的底部区间。今年公司发行3年期中期票据,发行利率仅3.6%,融资成本较2018年降低,融资成本具有显著优势。

    投资建议与盈利预测:公司作为央企背景的房企龙头,销售业绩取得亮眼成绩,未来增长可期。尽管公司拿地成本有所上行,但过去公司销售项目的毛利率仍保持提升,同时公司项目权益占比提升,业绩提升明显,基于此上调公司2019/2020年归母净利润至236.72、285.30亿元,EPS为1.99、2.40元,对应PE为7X、6X,考虑到行业估值水平和公司历史估值区间,给予公司2019年底8-9倍估值,对应合理区间为15.9-17.9元,维持公司“谨慎推荐”评级。

    风险提示:销售不及预期;房地产政策收紧。