地产行业周报:多地获住房租赁财政支持试点

类别:行业研究 机构:平安证券股份有限公司 研究员:杨侃 日期:2019-07-22

本周观点:本周统计局公布 70城房价及全国投资销售数据,6月新房房价环比上涨 0.7%、涨幅较 5月持平,二手房环比上涨 0.3%、收窄 0.1个百分点,整体平稳。投资销售方面,6月单月房地产开发投资及开工增速较 5月上行,呈现韧性;单月销售面积同比下降 2.2%,连续 2个月负增长。1-6月房企到位资金增速回落、6月按揭利率止跌回升,融资端政策收紧影响逐步显现,后续需持续关注资金面收紧对房企资金链影响。板块投资方面,建议重点关注低估值高股息率、业绩增长确定且具备融资优势的龙头房企如万科、保利等,同时适度关注二线弹性品种如中南、阳光城、荣盛等。

    行业动态:1)16城列入财政支持住房租赁发展试点城市,试点为期 3年;

    2)6月 70城新房房价涨幅环比持平,二手房涨幅延续收窄。

    楼市动态:1)新房成交延续下行,市场将趋于稳定。本周新房成交环比降 5%,延续下行;二手房环比降 4%。随着过去两年积累刚需逐步释放,政治局、住建部接连发声重申“房住不炒”以及郭主席提出须正视地方房地产金融化问题等,市场后续预计趋于稳定。2)库存环比回升,中期或仍将上行。16城取证库存 7905万平,环比升 0.3%。楼市在经历 3、4月小阳春后,5、6月已有所降温,且草根调研了解到多地后续潜在供应规模较大,预计中期库存仍将缓慢上行。3)推盘延续下滑、去化率微升。上周重点城市新推房源 6100套,环比降 28.3%,延续下行;开盘去化率 66%,环比升 1个百分点。考虑到政治局及住建部接连发声重申“房住不炒”、苏州西安等地调控收紧、潜在供应规模较大,去化率后续仍将面临下行压力。4)挂牌整体上行,市场情绪较为谨慎。19城二手房挂牌 103.1万套,环比升 1.6%。楼市降温情形下挂牌量持续上升,市场对后市仍较为谨慎。

    5)土地成交、溢价率回落,整体趋于平稳。上周百城土地成交 1530万平米,环比降 35.2%;溢价率 10.8%,环比降 0.5个百分点。

    投融资动态:根据 Wind 统计,本周(7.15-7.19)房企境内发债 120.2亿元、境外 28亿美元,环比分别上升 26.3%、137.3%。境内外发行利率位于 3%-12.25%区间,其中旭辉控股发行利率较前次上行,龙湖、京投发展、南国置业、华发实业、龙光、世茂房地产均较前次下行。2019年为房企偿债高峰期,楼市逐步回归平稳情形下,预计房企融资态度将保持积极。

    风险提示:1)尽管当前楼市整体回温,但三四线受制于供应充足、需求萎缩,加上此前未有明显调整,预计后续量价均将面临较大压力,未来或存在三四线楼市超预期调整带来房企大规模减值及中小房企资金链断裂风险;2)受楼市火爆影响 2016年起地价持续上升,而后续各城市限价政策陆续出台,预计板块未来面临毛利率下滑风险;3)近期行业资金面持续收紧,而多地亦相继政策微调以降低市场热度,后续楼市回归平稳过程中若超预期降温,部分偿债压力较大房企或面临资金链断裂风险。

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