房地产行业港股地产周报:境内外融资环境进一步收紧

行情概述 mary# :本周(2019.7.8-2019.7.12)恒生指数下跌 1.05%,恒生国企指数下跌0.98%。恒生地产指数下跌 1.84%,沪深 300地产指数下跌 2.92%。美股市场方面,道琼斯指数、纳斯达克指数和标普 500分别上涨 1.52%、1.01%和 0.78%。

    境内信贷环境进一步缩紧:本周部分地区银监局召集辖区信托公司开会进一步对地产信托融资提出要求,对地产信托业务进一步规范。境内房企融资通道收紧。

    另外,国内房贷利率暂停下降,6月全国首套房及二套房贷利率分别为 5.42%和5.75%,分别环比有微升。

    房企抓住窗口低成本完成发债:房企密集完成发债,我们跟踪的公司中,本周 6家房企发行境外优先票据,2家房企发行境内人民币债。从发行情况来看,资金成本较今年初发行水平有明显下降。

    境外融资通道同时面临收紧可能:7月 12日,国家发改委发布了一则对地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知,其中要求房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债券。

    核心资产价值凸显:截止本周板块估值为 2018A 为 8倍,平均股息收益率为 5.3%。

    我们认为上市房企的销售韧性很足,销售增速仍然可以保持,业绩的确定性很强,外围环境波动带来的负面预期已经基本反映,贸易战出现缓和,人民币汇率企稳,短期信用收紧或将影响流动性下降,但龙头公司具备通畅的境内外融资渠道和资金调配能力,推荐关注地产核心资产。1)在标的的选择上优选行业龙头,财务稳健,杠杆低,基本面扎实,有丰厚派息分红的公司,推荐中国金茂、龙湖集团、华润置地,同时推荐关注财务状况良好的大中型内房股的债券;2)物业管理板块正处于从 1到 N 的快速拓展期,而增值服务正经历从 0到 1的拓荒期,物管公司经营稳健,现金流健康,不受行业周期性波动影响。行业首选中海物业和绿城服务。

    风险提示:宏观经济增长放缓、行业限制政策加严、流动性收紧、商品房销售不及预期、人民币贬值。