中国国旅:拟投资建设海口国际免税城,长期受益离岛免税政策

拟128.6亿元自筹资金分期投资海口项目,打造全球最大单体免税店

    2019年7月16日,公司公告全资子公司国旅投资拟投资128.6亿元用于海口市国际免税城项目,建设成以免税为核心,涵盖有税零售、文化娱乐、商务办公、餐饮住宿的复合型旅游零售综合体。项目分两期开发,一期项目投资额为58.8亿元,含免税商业综合体+公寓+住宅,建设期3年,其中免税商业面积或达14.1万平方米,定位全球最大单体免税店;二期项目投资额为69.8亿元,含商业街区+写字楼+酒店,建设期42个月。

    总投资金额中,开发成本为110.8亿元,其中土地成本16.3亿元,此外期间费用预期为17.8亿元。投资资金来源为自筹资金,遵循滚动开发的原则。

    根据公司可研报告测算,该项目内部收益率约为14.4%,动态回收期18.3年,公司预计项目全周期收入中,销售可售物业、运营自持物业、变现自持物业的预期收入占比分别为11%、57%和32%。

    拟投资建设海口项目,长期受益离岛免税政策,维持“买入”评级

    公司拟以128.6亿元投资海口免税城项目,分两期滚动开发投入,一期投资金额58.8亿元、建设期预期3年,短期资金投入规模可控,公司账上现金充裕且资产负债率较低,参考对比2012年以来前一轮三亚海棠湾免税项目的资金投入和开发节奏,预期此轮海口免税城开发投入也将维持循序、可控的节奏,经验相对成熟的免税综合体项目或率先于2022年开业,凭借优越的临港区位优势,或能有效释放乘船离岛游客的免税消费潜力,进一步释放海南离岛免税政策红利、做大离岛免税市场规模、并且巩固中免在海南离岛免税产业的核心地位,提升公司长期成长潜力。我们看好公司在政策引导消费回流背景下免税销售额快速增长、长期受益我国居民消费升级,预期公司19-21年EPS分别为2.36、2.57和3.13元/股,15年以来公司P/E估值区间为25至46倍,考虑目前中国免税行业发展前景向好,行业集中度快速提升,未来公司在全球免税业市场份额将进一步提升,2019年公司多家市内店开业,考虑公司处于战略机遇期和公司国际免税龙头地位,给予19年37倍P/E,合理价值87.4元/股,维持“买入”评级。

    风险提示:海南房产政策动向、项目未来可售物业去化不达预期风险,项目盈利不及预期,项目开发建设进度不达预期,行业竞争加剧风险。