地产行业动态跟踪报告:2019年上半年房地产四维数据总结及下半年展望

类别:行业研究 机构:光大证券股份有限公司 研究员:何缅南,王梦恺 日期:2019-07-18

需求端流动性收紧叠加价格预期管理,销售仍处于下行通道

    3、4月小阳春高点后,需求端流动性收紧叠加价格预期管理,全国商品房销售增速持续回落。商品房销售面积6月同比反弹3.3pc部分来自于基数因素,1-6月累计同比继续下滑0.2pc。6月30城成交面积增长放缓至9.5%(环比-4.7pc),预计一二线将回归至温和复苏轨道;随着房价预期调整向低线城市扩散,以及棚改力度减弱的影响持续显现,三四线城市后续或存较明显的降速压力。我们维持“销售总量下行与结构切换”的判断,预计全年销售面积同比-7%,销售金额持平。

    土地购置年中上翘,预计后续将回归理性

    6月全国土地购置面积单月同比、土地成交价款单月同比分别较5月+17.5pc、+28.4pc。6月百城土地成交溢价率环比提升0.4pc,其中二线、三线溢价率环比继续下降1.9pc、2.1pc。行业融资监管加强以及销售趋弱下,预计土地成交将再度降温,价格逐步回归理性。

    新开工、投资高位继续放缓,资金趋紧或拖累竣工表现

    2019年1-6月,房屋新开工同比+10.1%,环比-0.4pc;施工同比+8.8%,环比高位持平;房地产投资同比+10.9%,环比-0.3pc。 如我们所预期,在待开发土地增速回落、开工库存低位回升、销售回款逐步趋缓、2018年基数前低后高的作用下,新开工增速高位放缓,施工增速保持平稳。存量变现逻辑下,房地产投资韧性较强,内部结构由土地购置向建安投资转换,我们维持全年同比+6%的判断。

    2019年1-6月,房屋竣工面积同比降幅扩大至-12.7%,拐点仍未出现。房地产金融审慎管理下,中小房企融资环境承压,或拖累竣工节奏。

    银行信贷投放支撑上半年资金面,下半年压力将逐步显现 对比2019年1-6月到位资金增速(+7.2%)和2018年全年到位资金增速(+6.4%),整体表现稳健,但结构分化明显。其中自筹资金、定金及预收款累计同比下降5.0pc、4.8pc,而国内贷款、个人按揭贷款累计同比+13.3pc、+11.9pc,上半年行业到位资金主要由银行信贷投放作支撑。展望全年,房地产贷款投放审慎管理,多种融资渠道边际收紧,销售回款持续回落,预计行业资金面压力将持续抬升。

    投资建议

    在“房住不炒”和居民杠杆的核心约束下,预计行业仍处于下行通道,判断投资韧性强于销售。行业融资收紧下,金融资源集中度提升将有效转化为土地资源集中度提升,中期销售集中度提升确定性进一步增强。建议关注财务稳健、融资优势明显,具备独特拿地渠道,可低成本获取资源的头部房企,如万科A+H,保利地产、招商蛇口、金地集团、华润置地、中国金茂。

    风险分析

    房地产持续调控,导致行业整体销售增速下行超预期;前期需求透支或棚改依赖度较高的三四线城市楼市存在回调压力;行业还款高峰来临,部分中小型房企信用风险抬升。

数据推荐

投资评级

更多>>
股票名称最新评级目标价研报
东风汽车 持有 5.22 研报
中海油服 买入 -- 研报
正海生物 中性 -- 研报
雅本化学 买入 -- 研报
海天味业 持有 -- 研报
千禾味业 持有 -- 研报
伊利股份 买入 -- 研报
中炬高新 买入 -- 研报
舍得酒业 买入 -- 研报
光明乳业 持有 -- 研报
贵州茅台 买入 -- 研报

盈利预测

评级选股>>
股票名称11年EPS12年EPS研报
金螳螂 1.49 1.55 研报
中科三环 1.00 1.66 研报
道道全 0 0 研报
唐人神 0.89 0.71 研报
广联达 1.09 0.91 研报
宋城演艺 0.72 0.52 研报
普莱柯 0 0 研报
一心堂 0 0 研报
吉比特 0 0 研报
新钢股份 0.26 -0.28 研报
海尔智家 1.36 1.15 研报

股票关注度

更多>>
股票名称关注度平均评级最新评级
贵州茅台 40 买入 买入
保利地产 34 买入 持有
完美世界 34 持有 买入
五粮液 32 持有 买入
伊利股份 31 持有 买入
完美世界 31 持有 买入
万华化学 27 持有 买入
瀚蓝环境 27 持有 持有
通威股份 27 买入 买入
五粮液 27 持有 买入
新宙邦 27 持有 买入
先导智能 27 持有 持有
保利地产 26 买入 持有
上汽集团 26 买入 中性
比亚迪 26 持有 持有
三一重工 25 持有 买入
瀚蓝环境 25 持有 持有

行业关注度

更多>>
行业名称关注度关注股票数买入评级数
电子信息 642 82 350
汽车制造 478 37 277
钢铁行业 456 29 271
电子器件 439 54 256
化工行业 418 46 168
金融行业 391 24 184
建筑建材 384 44 198
生物制药 321 52 168
酿酒行业 295 17 140
食品行业 294 23 111
房地产 285 25 218
机械行业 278 51 124
煤炭行业 274 28 118
家电行业 236 14 140
商业百货 214 29 119
酒店旅游 194 20 53
有色金属 191 38 59