房地产行业:资金端收紧,投资增速持续回落

房地产开发投资增速继续回落。2019年1-6月份,全国房地产开发投资61609亿元,同比增长10.9%,增速比1-5月份回落0.3个百分点。分区域看,西部地区房地产开发投资同比增长15.5%,较1-5月增速回落3个百分点,增速回落明显,东北部地区增速加快,中部、东部地区增速回到相对稳定。开发投资增速回落,源于1)土地投资依旧相对疲软,从2018Q4以来,土地市场整体一直相对低迷;2)新开工增速持续放缓;3)行业融资政策有所收紧,房企资金面吃紧,制约了房地产开发投资。未来房地产开发投资预期在新开工的放缓、融资政策收紧的双作用下继续回落。

    土地市场依旧低迷。1-6月份,房地产开发企业土地购置面积8035万平方米,同比下降27.5%,降幅比1-5月份收窄5.7个百分点;土地成交价款3811亿元,下降27.6%,降幅收窄8.0个百分点。6月单月土地购置面积同比下降14.3%,降幅收窄。在房企补库存意愿推动下,土地市场有所回温。土地市场呈现分化格局,一二线城市土地市场热度优于三四线,今年以来,苏州、杭州等部分重点城市土地市场火热,但在稳地价的政策背景下,前期土地市场火热的地区后期或将遇政策收紧。整体来看,土地市场仍将趋于理性。

    房地产销售降温延续。1-6月份,商品房销售面积75786万平方米,同比下降1.8%,降幅比1-5月份扩大0.2个百分点,6月单月销售面积同比下滑2.25%。商品房销售额70698亿元,增长5.6%,增速回落0.5个百分点,其中住宅销售额增长8.4%。二季度以来商品房销售去化下滑,考虑到2018年7月销售面积基数较高,预计7月商品房销售增速将大概率延续下滑趋势,房地产市场销售呈现结构化,一二线销售韧性仍然优于三四线。

    开工增速持续放缓,竣工依旧低迷。1-6月,房屋新开工面积105509万平方米,增长10.1%,增速回落0.4个百分点。其中,住宅新开工面积59125万平方米,增长11.4%,回落2.4个百分点。由于商品房待售面积创2014年来新低,仍处于下降通道,受低库存推动,新开工增速依然在相对高位,但受到销售疲软和融资端的影响,新开工增速开始趋缓。1-6月,房屋竣工面积32426万平方米,下降12.7%,降幅扩大0.3个百分点。竣工增速降幅扩大,创今年以来新低,受融资政策收紧影响,房企资金情况专向相对疲软,竣工表现依旧低迷,不及预期。尽管目前竣工增速仍不及预期,但从趋势上来看,2016年以来新开工增速一直维持高位,施工面积维持相对高位,新开工高增速和施工高位传导至2019Q4竣工增速降幅收窄至企稳回升的确定性依旧较大,但回升速度或不及前期预期的乐观。

    房地产行业到位资金增速回落。1-6月份,房地产开发企业到位资金84966亿元,同比增长7.2%,增速比1-5月份回落0.4个百分点。6月,监管部门约谈部分信托公司,旨在控制房地产信托增速。近期,国家发改委发文收紧房地产企业海外发债,对房企海外发债用途进行限制,仅能用于偿还一年内到期的海外债,同时加强了信息披露要求。今年以来房企海外发债增长迅速,政策收紧后,房企尤其杠杆较高、境内融资能力不足且偿债压力较大的房企资金将受到冲击,未来资金将进一步向规模较大、净负债率较低的头部房企集中。

    投资建议:在稳房价、稳地价、稳预期的背景下,行业整体仍将继续维持平稳,维持行业“同步大市”评级。建议坚守行业中的价值蓝筹,关注弹性标的。建议关注现金流量较为充裕、融资渠道通畅的龙头房企万科A、保利地产,建议关注行业销售下滑中销售业绩依然亮眼的第二梯队房企中南建设、金地集团。

    风险提示:行业调控政策全面收紧;资金面收紧;房地产税出台超预期。