华夏幸福:园区结算提升,销售略微承压

事件描述

    公司发布 2019年 2季度经营情况简报:公司上半年实现总销售额 640.65亿元,同比下降 20.37%,其中房地产开发签约销售额 478.70亿元,同比下降 26.65%;上半年公司实现销售面积 550.37万平,同比下降 24.70%。

    事件评论

    二季度销售额降幅收窄,上半年环京外区域销售面积同比提升。上半年受京津冀地区调控政策较严影响,房地产开发签约销售出现较大回调,其中单二季度销售面积同降 36.57%,销售有所承压,但在结构上看仍不乏亮点。公司非环京地区地产销售较为顺畅,上半年销售面积同增6.07%至 352.52万平,占总销售面积比重同增 18.58pct 至 64.05%,公司抵御环京地区调控风险能力增强。分季度来看,公司二季度销售额降幅环比收窄 15.59pct 至 18.23%,主因均价较高的环京地区销售面积占比环比提升 9.27pct 至 41.10%。

    上半年产业园区结算收入同比提升, 房地产结算面积表现仍好下中报业绩仍有保障。 上半年公司产业园区结算收入同增 5.33%至 144.67亿元,其中单二季度同比增速达 64.51%。上半年房地产结算面积同比小幅下降 8.18万平至 239万平,但结算规模整体表现仍好,其中环京地区结算面积占比 82.97%。考虑产业园区结算收入同增且毛利率较高,尽管房地产结算面积同比有所下滑,公司中报仍有望维持较好收益。

    异地复制逐步落实,城市拓展起实效。2017年后公司有意降低对环京区域以来程度,主动在环南京、环杭州、环郑州等地扩张,2019年成功布局环成都区域。 2019年上半年公司环京地区销售面积同降 50.35%而其他区域同增 6.07%,环京以外区域成为推动公司发展的重要引擎,公司京津冀区域高集中度带来的系统性风险有所缓解。

    投资建议:异地复制确有成效,销售有所好转但仍略微承压。公司异地复制起实效,产业园区结算同增下中报业绩仍有保障;稳步提升的预收账款奠定长期盈利基础;与平安战略合作,大股东拟以永续债权为公司提供资金支持,融资方面有保障;销售额二季度有所好转,但短期或仍承压。我们预计公司 2019-2021年 EPS 分别为 4.98、6.74、9.04元,对应当前股价 PE 分别约为 6.1X、4.5X、3.4X,维持“买入”评级。

    风险提示: 1. 调控政策或存不确定性;

    2. 公司异地复制进度或存不确定性