房地产行业:销售投资平稳回落,融资分化凸显龙头优势

类别:行业研究 机构:中信建投证券股份有限公司 研究员:江宇辉 日期:2019-07-17

土地端:成交保持收缩,溢价率回落

    1-6月房企累计土地购置面积同比下降27.5%,跌幅减少5.7pct,土地累计成交价款同比下滑27.6%,跌幅减少8.0pct。1-6月全国土地购置面积27.5%的降幅与百城土地成交建面12.13%的降幅存在较大差距,意味着其余广大的三四线城市土地成交面积下滑更为严重,主要还是由于棚改货币化减弱后,普通三四线城市的机会较前期减少。宅地成交溢价率方面,百城土地溢价率在继上月首次迎来回落后本月继续有所下降。

    开工、施工端:开工回落趋势不变,施工平稳增长

    1-6月房屋新开工面积同比增长10.10%,增速较上月降低0.4pct。6月新开工面积增速波动较大,从趋势来看与销售保持一致,原因在于在资金收紧情况下,目前房企往往采用以销定产的策略,我们预计下半年销售仍将保持平稳回落,叠加1-6月份土地购置增速负增长,新开工累计增速预计将会持续收敛。施工方面,我们预计施工面积仍将保持平稳增长,预售房屋交付竣工的硬性约束,将有效抵消新开工增速下降带来的负向拖动作用。

    投资端:继续高位回落

    1-6月全国房地产开发投资同比增长10.9%,增幅较1-5月缩小0.3pct,6月单月投资增速较5月有所回落,我们认为随着棚改力度逐步趋弱以及去年下半年土地市场转冷,土地购置费面临下滑压力所致。展望下半年,尽管短期内流动性存在压力,但今年整体流动性较去年宽松,一定程度上保障了施工强度。全年来看,施工支撑投资,投资不会太差且更具质量。

    销售端:平稳回落趋势不变

    1-6月商品房销售面积同比下降1.8%,下滑0.2pct;销售金额为同比增长5.6%,增速收窄0.5pct。6月单月市场销售金额和面积增速同比反弹,主要由于去年低基数所致,与我们跟踪的重点47城数据成交金额走势相吻合。总体而言,我们继续维持此前销售逐步筑底的判断,考虑到三季度高基数的压力之下,市场销售增速下行趋势不变。

    资金端:回款端为销售映射,贷款、自筹仍保持提升

    1-6月房地产开发企业到位资金同比+7.2%,较1-5月下降0.4pct,资金面小幅趋紧,单月来看,单月出现小幅回升,到位资金增速出现上涨,主要是由于自筹资金、以及销售回款端的定金及预收款和个人按揭贷款增加所致。居民端经历连续6个月下降之后首次环比上升,未来趋势仍需观察。

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