房地产行业:市场渐趋疲弱

类别:行业研究 机构:招银国际金融有限公司 研究员:招银国际研究所 日期:2019-07-17

概要

    根据国家统计局数字,受经济前景不明朗因素及贷款利率上升影响,中国房地产市场在今年二季度开始降温我们预计 2019年中国房地产市场的销售额及销售面积将分别下降 5%及 10%我们偏好中型开发商,首选中海宏洋( 81HK,买入) 、世茂(813HK,买入) 和雅居乐( 3383HK,买入)

    房地产销售增长放缓 国家统计局公布了 2019年上半年中国房地产的市场数据全国物业销售额同比增长 5.6%(对比今年首五个月的 6.1%)至 7.07万亿元人民币,销量则同比下降 1.8%(对比今年首五个月的-1.6%)至 7.58亿平一方面,经济增长从今年首季度的 6.4%回落至二季的 6.2%中美贸易争端亦削弱了投资者的信心另一方面,银行在二季度透过加息收紧抵押贷款

    我们认为政府将在下半年进一步推行针对房地产紧缩措施,以压抑房地产市场

    我们维持 2019年房地产销售额及建筑面积跌幅 5%和 10%的预测

    土地销售下跌将拖低新开工面积增长 大多数主要开发商对土地市场持谨慎态度土地销售面积和金额在今年上半年分别下跌 27.5%至 8,035万平及 27.6%至 3,811亿元人民币另一方面,新开工面积比率在 2019上半年稳定增长10.1%至 10.55亿平,抵销了截至 2019年 6月连续 28个月的库存跌幅(下降至 5.02亿平), 更是自 2013年 12月以来的最低水平土地销售增长自 2019年初以来开始回落,由于大多数开发商在收购土地六至九个月后开始施工,我们预计新开工面积将同样在 2019年四季度放缓

    稳定房价为目标 根据国家统计局的房地产销售数据,今年上半年的合同销售平均售价同比增长 7.5%至每平 9,329元人民币国家统计局透露,一手物业在一、二线城市的平均售价分别同比上升 4.4%和 11.4%由于房地产价格升幅高于政府预期,我们认为政府将在下半年维持紧缩措施,以控制房地产价格

    我们预计 2019年合同销售平均价格将上升 5.6%至每平 9,222元人民币

    预计中型开发商增长较快 在销售增长方面,三大开发商的表现未如理想

    因此,中型开发商从中吸纳了更多市场份额中骏集团控股( 1966HK,买入)及世茂在上半年录得 78%和 39%的合同销售增长至于达成率方面,截至2019年 6月,雅居乐、中国海外发展( 688HK,持有)、中骏集团控股及龙光( 3380HK,持有)已完成全年销售目标 50%以上因此,我们的首选为中海宏洋、世茂和雅居乐

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