地产6月观察:上行没有悲歌

类别:行业研究 机构:国泰君安证券股份有限公司 研究员:谢皓宇,卜文凯,白淑媛 日期:2019-07-16

6月的基本面短期验证了数据的下行假摔。从3月份以来,投资、开工、销售数据的下行带来了对下行周期开启的预期,但分化的数据其实并没有如此预示。从放缓的速度来看,数据结构上呈现的是销售放缓快于新开工、再快于投资。以销售代表的需求和新开工投资代表的供给来看,是开发商在需求减少的情况下并未明显减少自己的投入。很显然,这并不符合基本规律。当前体现是上行周期的反应。

    边际补库存将重现,价格上行压力缓解、销售下行压力全面消失。从新开工面积来看,逐步超过销售面积并达到新的高度,反应潜在商品房供给的增加,补库存的情形开始表现得更加明显。但在三线及以上城市的表现当中,高去化率反应了在当前的补库存过程当中,同样会带来销售的上行,且可以平抑价格上行的压力。需要注意的是,非核心城市群的四五线城市,将面临双杀的困境。布局高房价/地价比城市的房企,主要利用的是经营性杠杆,也即通过预收来数倍的提高自己的杠杆能力,一旦面临需求不足,则会倒逼供给增加,然后再进一步下压需求,进入双杀的负反馈。

    上行没有悲歌,数据越好股价越差、数据越差股价越好的超短逻辑亟待清除。历次越调越上行的周期,最终都以基本面和股价的正向反馈作为结尾,尽管在1~2周的时间内,出现过用数据对赌政策的判断,但当前政策从出台的时间点和力度都更加难以预期,使得对赌政策的胜率大幅度下降。我们更建议投资者以基本面作为板块投资的主要逻辑,而在此背景下,上行之时,没有悲歌。推荐一二线布局和都市圈布局公司,包括金地集团、万科A、华夏幸福、蓝光发展、荣盛发展、招商蛇口、中南建设、阳光城等公司。港股推荐融创中国、中国金茂、易居企业控股、龙湖集团等公司,受益中骏集团控股。

    风险提示:影子银行政策大幅收紧。

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