房地产行业2019年7月投资策略暨中报前瞻:优选“低估值+双增长”品种

5月投资组合回顾及 7月组合推荐国信房地产区瑞明团队在上期策略《楼市升温,政策两难》重点推荐金地集团、保利地产及阳光城,金地、保利均跑赢大盘。 7月组合为金地集团(显著受益于一二线楼市边际改善)、保利地产(住宅开发央企龙头,低估值+双增长)、 荣盛发展(低估值+双增长)。

    行业动态跟踪六月以来楼市热度略有降温,根据中国指数研究院数据,一线城市新房、二手房成交环比回落,部分二线热门城市新房成交亦环比回落,土地市场亦有所降温,溢价率延续下滑,统计局披露的 6月数据亦出现不同程度的回落。六月以来政策趋严信号明显,房企融资收紧尤甚: 1)银保监会发布 23号文,明确了整治违规向房企“输血”的乱象; 2)银保监会主席郭树清表示“房地产业过度融资,不仅挤占其他产业信贷资源,也容易助长房地产的投资投机行为”; 3)银保监会针对部分房地产信托业务增速过快的信托公司开展了约谈警示; 4)国家发改委发布通知明确房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务……。

    公司动态跟踪截至 7月 15日,根据房地产板块已发布业绩预告的 32家公司,预增或扭亏 16家,占已发布业绩预告公司 50%。其中增幅超过 500%以上的 2家、增幅位于100%-500%的 5家、增幅位于 30%-100%有 5家。销售方面,多数二线龙头房企受益于布局城市楼市回暖,表现优异, 2019年上半年销售保持高增长。

    板块表现及估值变化我们从 4月以来偏谨慎的观点继续得到印证:自上期策略(5月策略) 发布至今,申万房地产指数跌幅 0.1%,跑输沪深 300达 5个百分点,在 28个行业中排第 18名。当前板块动态 PE 处在近五年第二低位,仅比 2018年 10月 18日市场最悲观时的 6.6倍高出 10%。

    投资建议及行业评级维持中期策略《求“稳”是主基调》的观点: 预计下半年地产股整体走势波动不大,符合“低估值+双增长(已披露的合同销售额及归母净利润预测值双双显著增长) ”的品种或会相对强势。 7月组合如前述, 其他推荐品种见正文。

    风险市场的风险及研究框架的风险。