房地产行业周度全数据跟踪:三四线城市销量继续调整,土地市场供需两旺成交有所上行

1.重点城市销量:目前行业或已步入小周期复苏阶段,但全局销量的意义较过往周期或变淡,主因三四线城市的节奏被货币化补贴这一“外力”扰乱,从历史上看,本轮周期三四线城市与一二线城市错峰更大;结构上看,一线城市销量已见底回升,二线城市销量滞后于一线,或是今年销量复苏的最大贡献者,三四线城市销量或仍有1-2个季度的调整,若调整幅度较大或拉动全局销量出现第二个底部(预计在下半年)。

    根据我们跟踪的高频数据(房管局)来看,

    新房方面,7月至今(7月1日至7月5日)57城整体销量同比增速较6月基本一致,其中一线销量自3月高点后开始回落,7月至今较6月涨幅扩大,北京增速大幅上行,广州略有回暖,上海深圳增速略有回落;二线城市同比增速略有上行,三四线城市销量继续调整;分区域看,长三角同比转负、中西部销售增速增至高位,珠三角、环渤海涨幅均有提高。

    二手房销量方面,7月至今(7月1日至7月5日),全国重点城市二手房销量同比增速较6月略有回升,其中各层级城市销量同比增速均有不同程度的上行。

    2.土地市场:a.全国287城土地供给与成交量环比均有上升,供销比(供给/成交)略有回落;b.土地溢价率略有下降,其中一二线重点城市下降而三四线重点城市上升;c.一二线重点城市土地出让金环比上升而三四线城市环比回落。

    3.行业政策和金融:信托融资规模被严控,“因城施策”明显化。多家信托公司受到监管部门窗口指导,将严控地产信托业务规模;财政部对易地扶贫搬迁项目免征城市基础设施配套费、不动产登记费;北京市上调住房公积金缴存上限;杭州9宗土地在土拍前即对“限价”标准进行明确;重庆为高层次人才提供“人才贷”

    4.板块行情与估值:a.自19年5月起中国CDS指数反弹,风险偏好至底部持续回升;长端利率19M4开始大幅回升,由于贸易摩擦自5月初长端利率有所下行,利率回落与CDS回升表现一致,反映风险偏好一定程度在反映利率改善预期,利好房地产板块。从结构上看,AAA级别企业信用再度出现修复,而AA+仍未反映,不宜过度布局弹性标的;b.板块行情:上周,中信房地产指数涨幅+3.5%,较沪深300的相对收益为+1.7%,在29个大类行业中排名第4;19年,板块超额收益1-2月持续下降,3月出现较为明显超额收益,4月至今较沪深300超额收益逐渐消失,19年累计超额收益在29个大类行业排第12名;c.个股行情:上周,中信房地产板块涨幅top5的个股分别为:哈高科、云南城投、嘉凯城、空港股份、南都物业;2019年至今,中信房地产板块超额收益top5的个股分别为:哈高科、粤泰股份、大名城、大港股份、市北高新

    5.重点公司动态追踪:【万科A】2019年1-6月份公司累计实现合同销售金额3,340.0亿元;【中南建设】6月份合同销售金额约191.1亿元,同比+17%;【新城控股】公司实际控制人、董事长王振华先生因个人原因被刑事拘留,公司选举董事兼总裁王晓松先生任公司第二届董事会董事长。

    风险提示:短期行政调控超预期,长效机制超预期,短期龙头销售回落幅度大幅超越市场预期,三四线销售回调超预期。