万科A:销售增速短期回落,拿地保持谨慎

事件

    2019年 6月份公司实现合同销售面积 489万平方米,同比增加 8.76%, 合同销售金额 663.9亿元, 同比增加 1.16%; 2019年 1-6月份公司累计实现合同销售面积 2150.1万平方米, 同比增加 5.6%, 合同销售金额 3340亿元,同比增加 9.6%。

    单月销售增速明显回落,累计销售面积增速稳中有升,均价维持高位公司单月销售增速明显回落, 6月单月销售面积同比增加 8.76%,销售额增加 1.16%, 环比 5月分别回落 22.1、 34.1个 CPT, 单月销售均价为 1.36万元/平,相比上月略有下降; 19年 1-6月,公司销售面积增速稳中有升,销售面积 2150.1万方,同比增加 5.64%,环比增加 0.89个 PCT,销售金额 3340亿元,同比增加 9.63%, 环比回落 2.32个 PCT, 累计销售均价 1.55万元/平米,仍维持高位。 受全国市场降温及高基数影响,公司单月销售增速明显回落,但公司重点布局的一二线城市市场表现优于全国, 公司单月销售额增速 1.16%、销售面积增速 8.76%, 我们预计下半年随基数降低,公司销售增速有望逐渐抬升。

    高地价影响下, 6月拿地力度保持谨慎,半年累计新增土储同比-30%受地价上涨影响,公司拿地维持谨慎,平均项目规模略有提升。 2019年1-6月公司累计新增项目 61个,去年同期新增项目 127个,累计新增计容建面 1563.6万方,相比去年同期减少 29.92%,拿地销售面积比为 0.73,处于历史低位水平; 拿地区域来看,主要分布于昆明、贵阳的核心区域,以及大连、南京、广州等地拓展区, 为增长潜力较高的区域, 地价得到均衡; 受拿地结构影响,单个项目规模有所提升。 6月份公司拿地楼面均价为 0.64万元/方,接近 2016年 1月的历史最高水平(0.67万元/方),我们认为这影响了公司拿地积极性。 预计随土地市场热度下降,公司下半年拿地力度有望回升。

    投资建议

    公司 6月销售额、销售面积增速明显回落, 主要受市场降温及去年同期高基数影响, 销售均价维持高位;拿地方面,受地价高涨影响,公司拿地维持谨慎,且拿地结构均为一二线、强三线区域,预计随土地市场逐渐降温,下半年公司拿地力度有望逐渐回升。 我们认为公司业绩增长稳定,财务稳健,净负债率低。在手土储厚实,货值大部分分布在一二线, 长期受益,预计公司全年销售额有望突破 6550亿元。预计公司 19-20年 EPS 分别为3.51、 4.08元,对应 PE 为 7.50X、 6.45X,维持“买入”评级。

    风险提示: 重点布局区域调控加码,销售不达预期,融资收紧超预期