万科A6月份销售点评:销售增速放缓,拿地聚焦都市圈

6月销售面积增速放缓,销售均价环比下滑。万科6月实现销售金额约663.9亿元,同比增长1.2%;销售面积489.3万平,同比增长8.8%;当月销售均价13568元/平,较上月的15844元/平下降14.36%。上半年实现累计销售金额约3340.0亿元,同比增长9.6%;累计销售面积2150.1万平,同比增长5.6%。公司6月销售面积增速明显收窄为8.8%,销售均价下滑幅度较大,销售有所承压。

    6月拿地面积降幅环比扩大,上半年拿地偏谨慎。公司6月单月拿地建面约458.5万平,同比下降约36.8%;上半年累计拿地建面约1563.6万平,同比下降约29.9%。拿地价款方面,公司6月单月拿地总价约284.5亿元,同比下降约16.6%;上半年累计拿地总价约993.7亿元,同比下降约15.6%。拿地强度方面,公司累计拿地面积/累计销售面积比例为72.7%(去年同期为109.6%)。整体看,公司上半年拿地趋于谨慎,拿地强度有所减弱。

    聚焦都市圈拿地,拿地成本同比上升。公司6月拿地总建面约为458.5万平,其中一线城市约34.5万平(广州项目,占比7.52%),二线城市约为376.4万平(占比82.09%),三线城市为47.6万平(占比10.38%),公司土地获取仍然以都市圈城市为主。拿地成本方面,公司上半年累计拿地楼面价约为6355元/平,同比上涨20.48%,或与今年在一线城市拿地增加导致地价偏高有关。

    龙头经营稳健,配置价值凸显。公司在战略层面的大势研判能力较强,中短期为了能够灵活应对市场波动并试图转型多元化业务,有望在行业增速放缓的背景下打开新的成长空间。公司在战术层面加强销售与融资方面的管控,稳住住宅开发基本盘并获取超越同行的α收益。我们预测公司2019-2021年EPS为3.64、4.37、5.24元,增速为20%、19%、19%、对应PE分别为7.77x、6.47x、5.40x;维持买入评级。