国内宏观周报:地产竣工节奏“猜想”

热点思考:4季度或是住宅竣工高峰期,北京、江苏等东部省市交付压力较大

    过去3年期房销售高增、竣工不足背景下,市场对2019年竣工改善预期较强。竣工中长期受期房交付期限约束,短期受资金环境、房企开发策略等因素扰动。2016-2018年,我国期房销售高增,但投资重心向施工前端倾斜,施工后端投资不足、导致竣工较缓。3年左右的交付期限约束下,今年竣工改善预期较强。

    2018年中起,房企投资重心逐渐回归施工后端;去年底以来,伴随融资环境改善,房企复工明显加快,竣工增速已开始回升。2018年中起,房企期房交付压力渐增,开发重心逐渐向施工后端回归;部分存量项目实现复工,对施工和建安起到一定支持。去年底以来,伴随房企融资环境改善,房企净复工明显加快,建安投资和竣工增速开始回升。竣工链上,平板玻璃等产销增速已经止跌回升。

    节奏上看,4季度或将是住宅竣工高峰期,可关注11、12月竣工数据变化。历史规律显示,11、12月是房屋竣工和交付高峰期,占全年4成左右,或与房企在年底确认销售收入、进行财务核算的微观行为有关。参考房天下预计交付面积数据,预计全年交付面积增速或在10%-20%之间,4季度或将是交付高峰期。

    分区域来看,东部地区竣工缺口较大;其中,北京、江苏等省(市)2019年交付压力或相对较大。分区域来看,东部地区竣工与期房销售的缺口较大;其中,北京、江苏、浙江、广东等省(市),今年面临较大交付压力。此外,中部地区的湖北、安徽和江西,西部地区的重庆、广西和贵州,也存在一定交付压力。

    “有保有压”调控思路下,需密切关注政策环境,尤其是融资政策的变化,对地产的可能影响。5月以来,房企融资监管总体趋严,代表性房企5月融资明显减少;受融资收紧制约,房企复工对地产投资的支持已现边际走弱迹象。考虑到复工对资金环境较为敏感,需密切关注融资等政策环境的变化及可能影响。