首开股份2019上半年业绩预增公告点评:业绩稳增,销售靓丽

18H1预告营收同增25%,业绩同增25%,竣工高增、充裕预收确保业绩稳增

    18H1预告营收约219.3亿元,同比增长25.0%;归母净利润约17.3亿元,同比增长25.4%;归母扣非净利润约14.9亿元,同比增长39.2%。其中Q1、Q2单季度分别实现营收83.2亿元、136.2亿元,分别同比+35.2%、+19.5%;分别实现归母净利润3.6亿元、13.7亿元,分别同比+9.4%、+30.3%。公司业绩稳增主要源于公司竣工交付体量同比稳增。考虑到公司19年计划竣工465.3万方,同比+35.9%、武汉、上海等城市存货跌价6.6亿转回转销预期以及18年年末公司预收款达634.1亿,同比+22.4%,可覆盖18年营收达1.6倍,预示后续业绩仍望继续稳定释放。

    1-5月销售321亿、同比+37%,拿地/销售额比31%,拿地稳健、成本可控

    1-5月公司实现签约金额321.4亿元,同比+36.9%,完成年初销售计划31.8%;实现签约面积115.6万平方米,同比+28.7%;销售均价27,806元/平米,较18年均价上涨4.2%。鉴于公司土储75%位于强一二线城市,并且京内土储占比总土储31%,在当前一二线市场韧性较强背景下,预计19年全年去化或超预期。拿地端,1-5月公司共获5个项目,新增规划面积104.6万方,同比+109.3%;对应地价98.1亿元,同比+2.5%;平均楼面地价9,378元/平米,同比-51.0%;拿地额占比销售额30.5%,拿地均价占比销售均价33.7%。公司1-5月拿地整体较为稳健,但5月开始略转积极,并注重成本可控。

    北京国改重要标的,积极探索多元化激励机制、京内国资整合优势突出

    18年以来,北京市政府接连出台国改三年行动计划及配套文件,北方华创股权激励计划获批,电子城股权激励草案出台,北京国改推进速度明显加快。而一方面,首开股份曾先后推出过两轮现金激励方案,属于国企中较早探索多元化激励机制的企业,可以说公司天生具备市场化改革基因;另一方面,公司在总资产、净资产、营业收入和净利润等各项指标上面均遥遥领先于其他北京国资房企,赋予其在14家北京国资房企的横向整合中拥有明显优势,近期首开集团合并房地集团也或预示整合的开始,公司有望进一步扩充京内优质土储。

    投资建议:业绩稳增,销售靓丽,维持“强推”评级

    首开股份作为北京市属国资房企,在北京国改加快背景下,依靠较为丰富的激励计划经验及京内国资整合中的显著优势,将是京国改重要标的;公司自2007年重组上市之后积极变革,深耕北京、并积极京外扩张,推动销售快增,成为国内首家千亿地方国资房企;目前公司布局以强一二线为主,并属北京土储之王,一二线成交复苏赋予其较强销售弹性。我们维持预测公司2019-20年每股收益1.41、1.63元,对应19年PE为6.7倍,NAV折价达43%,按19年目标PE9.0倍,维持目标价12.67元,维持“强推”评级。

    风险提示:房地产市场调控政策超预期收紧,行业资金超预期收紧。