房地产行业信贷政策跟踪:各城房贷按揭利率6月分化加剧

因城施策背景,各城房贷按揭利率分化5月初现,6月加剧

    近期居民长贷持续高增,1-5月同比+11.2%,增速较1-4月(+9.3%)提升1.9pc;银保监会下发23号文“治乱象促合规”;陆家嘴论坛郭树清指出部分城市住户杠杆急速攀升,负债率难以持续。

    5月全国范围首套及二套房贷平均利率仍在下降,但已有个别城市的部分银行小幅调升利率;样本银行首套房贷利率上升占比提升至5.07%,为2018年9月以来最高值;南京、杭州、青岛首套房贷平均利率分别提升9、1、6个BP。6月我们观察到全国各地房贷利率分化有加剧倾向。6月14日人民银行成都分行要求银行一手房按揭利率首套不得低于基准上浮15%(二套上浮20%);杭州、天津、福州等地多家银行不同程度调升首套及二套房贷利率。

    我们认为,当前各城房贷利率出现分化一是监管层出于对前期信贷投放量较大和居民杠杆较快提升的担忧;二是部分热点二线城市受益于新型城镇化顶层设计以及大城市放宽落户,短期内成交较好。监管层在稳房价、稳预期、“房住不炒”大前提下,对部分城市进行预警和窗口指导。

    因城施策持续发力,各地政策有保有压,各城出现差异化信贷策略

    苏州近期出台较多紧缩性政策,包括高新区和工业园区二手房限售,9年一学位(原为5年),下调土地出让最高限价,预售备案价不得超4万/平,新开盘项目60%房源为优购房;西安6月发文严审购房资格,限购升级,将临潼区纳入限购范围,非本市户籍需满足社保/个税满5年、新迁入落户满一年可购一套。反之,各地以吸引人才为抓手的落户放宽仍在持续,如重庆“英才计划”、北京朝阳国际创投区、大连高层次人才住房保障政策、广州“科创12条”、三亚人才住房保障政策等。

    我们在下半年策略《窄通道内紧平衡继续,关注三大阿尔法机遇》中提出,综合来看,短期内预计按揭利率延续下降趋势;但按揭利率后续下行空间相对有限;因城施策路径下,不同城市/区域或将出现差异化的住房信贷利率变动策略。从总量来看,预计全年新增个人住房贷款同比增长6%,全国新建商品住宅销售额同比增长0%,销售面积同比下降7.3%(其中一线4城+30%,二线23城+10%,三四线630城-15%)。

    投资建议:坚守价值蓝筹,关注区域热点、存量运营和物管扩张

    地产行业周期波幅减弱,风险溢价减小,外资配置比例提升,价值蓝筹股的估值有望平缓提升,建议关注万科、融创、金茂;其次关注三大阿尔法机遇,①区域热点轮动,三大增长极发展提速,建议关注新城控股;②公募Reits渐行渐近,行业长期桎梏或被打破,存量运营渐成实力房企必选,建议关注陆家嘴和中华企业;③地产细分板块物业管理进入“提费率、减管制、加资本”的发展新阶段,建议关注中航善达和新城悦。

    风险分析

    国际宏观经济动荡,总需求下滑;中美贸易摩擦或影响国内经济增速及就业情况;失业率提升或影响居民结构性信用扩张、按揭偿还及消费支出;房企还债高峰来临,部分中小型房企信用风险提升。