万科A:公司5月销售保持较快增长,拿地节奏放缓,维持“买入”评级

类别:公司研究 机构:群益证券(香港)有限公司 研究员:群益证券(香港)研究所 日期:2019-06-20

公司5月实现销售面积366万平方米,销售金额579.9亿元,YOY分别为+30.85%和+35.24%,销量继续较快增长。1-5月份,公司累计销售面积为1660.8万平方米,累计销售金额为2676亿元,YOY分别为+4.74%和+11.95%在“房住不炒”预期进一步强化的情况下,一二线城市房地产市场存在刚需支撑,预计将继续稳健发展。目前公司可结转资源充足,储备项目大部分位于一、二线城市,抗风险能力强。公司融资成本显著优于同业,在当前融资环境收紧的情况下,市占率有望进一步提升。预计公司2019、2020年净利润将分别达到404亿和479亿元,YOY分别+19.7%和+18.5%,EPS分别为3.66元和4.34元,按目前A股价格计算,对应PE分别为7.5倍和6.3倍,PB1.8倍;H股对应PE为7.0倍和5.9倍,PB1.7倍。维持AH股买入的投资建议。

    n公司5月销售保持较快增长,高于行业平均增速:公司5月实现销售面积366万平方米,销售金额579.9亿元,YOY分别为+30.85%和+35.24%;

    房屋均价为15844元/平方米,YOY+3.35%。根据克而瑞地产统计,5月TOP100房地产企业5月销售金额增速回落至+5.7%,公司表现远好于行业平均水平。1-5月份,公司累计销售面积为1660.8万平方米,累计销售金额为2676亿元,YOY分别为+4.74%和+11.95%,较1-4月同比增速继续回升;5月,公司按销售金额计算的市占率达到5.17%,较去年同期提升0.27个百分点。在当前热点城市和非热点城市销售增速分化的背景下,公司凭借在一、二线城市的扎实布局,有望延续稳健的销售增速。

    n公司拿地节奏放缓,延续一、二线城市布局策略:公司5月份新增开发项目12个,主要分布于长三角地区和强二线城市,延续公司布局策略。

    公司5月新增权益建筑面积147.1万平方米,YOY-20%,MOM+62%。公司1-5月累计新增建筑面积1105.1万平方米,累计新增权益建筑面积798.5万平方米,YOY-10%。在市场降温预期增加的情况下,今年公司拿地节奏略有放缓,以防风险为主。

    n融资环境再度收紧,大型房企优势凸显:一季度融资环境相对改善后,部分开发商出现了高溢价拿地的行为;针对部分城市土地市场趋热现象,银保监会5月发文重申了表内外资金不得参与房地产前端融资,资金不得通过影子银行违规流入房地产市场,监管强度增加。在此趋势下,大型房企资金优势凸显,土地资源将进一步集中于头部房企,公司有望进一步巩固行业领先地位。

    n盈利预测与投资建议:在“房住不炒”预期进一步强化的情况下,各线城市的销售情况将出现分化,一二线城市房地产市场存在刚需支撑,预计将继续稳健发展。目前公司可结转资源充足,公司未来2-3年业绩增长确定性较强;储备项目大部分位于一、二线城市,抗风险能力强。公司作为行业龙头,融资成本显著优于同业,在当前融资环境收紧的情况下,市占率有望进一步提升。预计公司2019、2020年净利润将分别达到404亿和479亿元,YOY分别+19.7%和+18.5%,EPS分别为3.66元和4.34元,按目前A股价格计算,对应PE分别为7.5倍和6.3倍,PB1.8倍;

    H股对应PE为7.0倍和5.9倍,PB1.7倍。维持AH股买入的投资建议。

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