房地产行业最新观点及1~5月数据深度解读:“总量数据架不住结构的拷问”被验证,数据下滑刚开始或支持10Y国债走牛及板块超额收益

类别:行业研究 机构:招商证券股份有限公司 研究员:招商证券研究所 日期:2019-06-18

销售增速如预期下滑且转负,三四线城市或拖累全国销量继续下行,前期判断“总量数据架不住结构的拷问”得到验证;中期看,行业政策端是“区间管理”,基本面是“窄幅波动”,板块博弈属性相对弱化,重在精选个股“阿尔法”,未来真正高周转公司的价值将逐步凸显;短期,市场流动性边际转弱,年初对于经济快速复苏的预期已经开始纠偏,利率或维持下行,或创造房地产板块超额收益,年初信用集体改善下半年或难再出现,不宜过度布局高杠杆品种。

    房地产投资如预期高位略回落,限价政策逐步放开下的复工增加和施工速度回升仍是投资维持较高位的主要原因,停复工缺口在缩小就是明证,但这种影响 2季度以来正逐渐转弱,3月是全年高点的判断初步得到验证;

    新开工“震荡”下行,销售向下趋势决定新开工方向向下,但低库存托底使新开工上半年下行偏缓,下半年或加快,我们认为新开工去年成在三四线,今年败也在三四线;

    竣工降幅短期扩大,但趋势上降幅仍在收窄,坚定竣工回暖周期但也要注意结构分化;房地产产业链上下游出现明显分化,投资者仍需重视房地产下游的相对和绝对收益机会。

    资金来源 5月出现较明显回落。其中,销售回款起到最大负向拉动(对应销售增速下降),其次是自筹高位回落,而信贷有较明显回升起到一定缓释作用;

    行业资金链仍低于 130:100的警戒线,反映结构上广义三四线房价后续的下行压力;货币活化指数出现筑底回升迹象,预示全局房价在 1-2个季度后同比或回升而前期房价同比的回升大比例来自于限价放开的高价房入市,一定程度上可算作发布数据口径提前对房价上涨的透支。

    行业政策端是“区间管理”,基本面是“窄幅波动”,板块博弈属性相对弱化,经济下行压力加大,利率改善较为确定,10Y 国债定方向,房地产板块或将具备超额收益,首推真正高周转公司【万科 A、保利地产】 ,且受益于集中度提高和持续的内生性现金流;其次,精选“有质量的增长”弹性品种,即高杠杆且兼具真正高周转,重点推荐【中南建设】 ;资源型公司仍可获取稳健回报,相对较高的利润率弥补了慢周转的缺陷,重点推荐【华侨城 A】 ,另外,推荐基本面改善的【金地集团】【华夏幸福】等。 (限制名单调出)

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