房地产:每周趋势-销量环比下降,库存环比持平,土地出让回落

2019年6月份第一周交易量环比下降22%,同比下降11%,较2019年5月份均值(基于中值计算)低19%。长三角地区环比表现领先,其中扬州(环比+406%)升幅最大。

    库存环比基本持平,同比上升25%,库存月数为13.9个月( 5月份平均为14.3个月)。库存下降主要出现在苏州(环比-7%)和南京(环比-3%)。

    土地交易面积环比下降59%,金额环比下降62%。排名前十的城市土地成交均值为人民币30亿元(上周为86亿元),其中昆明( 40亿元)和天津( 38亿元)领先。

    价格:五个主要城市的中原经理指数均值环比下降1.0个百分点,表明二手房价格上涨预期走弱;中原报价指数(CAI)环比下降2.0个百分点。

    主要新闻/事件1) 6月6日,东莞宣布土地拍卖新政:当网上报价达到上限后,系统转为通过网上最终一次性报价方式,以终次报价中最接近所有终次报价平均价的原则确定竞得入选人。

    2) 6月6日,中央国家机关住房资金管理中心发布通知:

    (1)允许缴存单位在5%-12%的范围内自主确定缴存比例;

    (2) 加大租房消费支持力度,允许在北京市行政区域内无自有住房的职工家庭按季度以租金实际发生额为限提取住房公积金。

    表现和估值 过去一周,在我们覆盖的海外和内地上市开发商中,新城发展控股(+13.1%)和万科A( +5.2%)股价涨幅最大。

    我们覆盖的海外上市开发商当前股价较2019年底预期净资产价值平均折让45%,对应1.2倍的2019年预期市净率,而2011年下半年-2012年上半年收缩和早期复苏阶段的均值为51%和1.3倍。我们覆盖的内地上市开发商当前股价较净资产价值平均折让28%,对应1.4倍的2019年预期市净率,而2011年下半年-2012年上半年收缩和早期复苏阶段的均值为50%和1.9倍。

    首选股(强力买入):碧桂园, 12个月目标价格14.90港元;世茂房地产, 12个月目标价格32.00港元;招商蛇口, 12个月目标价格人民币27.50元。

    首选股面临的风险:调控政策长期持续导致行业财务状况恶化;经济增速大幅放缓。