房地产行业:板块估值修复概率提升,重申板块投资价值

本周政策情况:政策继续高频精准调整,南京市高淳区放松限购

    本周,国管公积金中心允许在5%-12%范围内自主确定公积金缴存比例,并支持在京无房的二孩家庭、新就业大学生3年内提取公积金支付房租,中国证券报报道南京市高淳区放松限购政策,非本地户籍家庭取消原来需要3年内累计2年社保或个税的购房限制。

    本周基本面情况:6月前6天38城新房成交同比下滑3.2%

    6月前6天重点城市成交增速由正转负,我们跟踪的38重点城市新房同比下滑3.2%,主要受推盘减少影响,6月前6天重点13城推盘同比下滑13.2%。市场热度方面,6月第1周重点城市批售比数据仍维持在1以上,二手房成交同比增长8.4%,增速较上周有所扩大。土地市场方面,上周土地供需均有所下滑,供给和成交分别环比下滑22.4%、8.8%,3个月移动平均(供给/成交)则维持在1.31,另一方面,楼面价环比继续上升6.4%,溢价率持续上行至21.2%,带动出让金环比上升39.5%。

    板块估值修复概率提升,重申板块投资价值

    站在目前时点,政策的潜在改善预期加强,板块估值修复概率提升,我们重申板块的投资价值。具体来看,行业政策方面,尽管近期个别热度较高的城市在需求端和土地端出台了收紧政策,但考虑到大部分城市目前涨价压力不大,政策收紧由点及面扩散的可能性较低。甚至伴随着高基数来临,如果后续成交增速受到压制,反而为行业政策边际改善提供了基础。货币政策方面,经济后续的不确定性(PMI连续2个月回落,5月官方制造业PMI为49.4%,低于荣枯线)会对货币政策的考量形成一定影响,加上全球货币宽松概率提升,也为货币政策提供了更多的灵活调整空间。而历史情况来看,板块估值与流动性呈现一定的正相关,货币政策潜在的边际调整或将有利于板块PE修复。个股选择方面,从过去几轮周期来看,在板块估值修复的过程中,销售规模获得高增长的房企收益机会更为显著,并且考虑到周期窄幅波动的特征,更应该关注经营能力突出的房企,通过自身经营效率获得增长的房企更加具备持续性和稳定性。综合来看,一线A股龙头推荐:万科A、华夏幸福、招商蛇口、新城控股,二线A股龙头推荐:中南建设、华发股份、阳光城、荣盛发展、蓝光发展,H股龙头推荐:融创中国、万科企业、旭辉控股集团,H股龙头关注:中国金茂、合景泰富等,子领域推荐:新湖中宝、光大嘉宝和中国国贸。

    风险提示

    政策调控力度进一步加大;按揭贷利率持续上行;行业库存抬升快于预期;行业基本面超预期下行;房地产税立法推进超预期。