房地产行业:房企融资渠道现状与趋势,结构稳定,证券市场融资占比回升

目前,房地产企业融资渠道主要分为银行贷款、非标融资、股权融资、其他资金、债券融资、利用外资与供应链融资七大类。

    房产开发贷款余额增速回升,银行表内信贷对房地产企业的总体融资支持增加。银行贷款仍然是房企融资的重要的选择,且资质好的龙头房企更能在严监管下取得贷款,行业集中度将进一步提高。房产开发贷余额持续增长,保障性住房的建设力度持续加大,保障性住房开发贷余额不断上升。

    房地产企业是非标融资的最大主体,目前规模有所下滑,未来趋势将是转投标准化债权。非标融资相对于债券信贷具有期限短,票息高的特点。2016年底非标仍是银行表内外投资的重要手段,但随着2017年底以来银监会出台的通知要求加强非标产品的监管,封堵非标投资通道,规模均有所下滑。

    房企最为常用的股权融资方式是依据项目进行定向增发,但2018年至今增发规模低迷。2015年房企再融资进一步放开背景下,房企增发规模激增,在2016年930之后房企再融资进行实质性暂停,2018年至今规模尚未恢复。

    27.27%的融资额来自销售回款(即定金及预收款)。到2019年第一季度末,商业性个人住房贷款余额同比增长17.5%。而个人住房公积金贷款在2017年购房政策调整的背景下,发放额较2016年下降25%,发放政策从紧。个人住房公积金贷款规模不及商业性个人住房贷款(2016年及2017年仅为后者的25%)。

    信用债与资产证券化融资规模不断回升。2018年房企发行信用债占信用债市场总体的6%,地产行业规模靠前。从结构分析,发行高峰以公司债为主,低潮期依靠中期票据,净融资减少;从信用债发行成本分析,房企发债成本较高,AA+企业发债数量最多。

    赴港股权融资规模逐步增大,海外发债成本不断提高。从股权融资来看,配售为最主要的融资途径,其次为代价发行与IPO。境内外股权融资的总体趋势较为同步,2018年赴港股权融资额高于境内股权融资额。从债券融资来看,“930”新政下境内融资受到限制的房企开始着手尝试海外发债,从2016年开始保持翻倍的增速,在2018年达到亿元的高峰。房企海外发债的主要场所是新加坡和香港。

    供应链融资主要是应付账款和应付票据融资,是房企融资的第三大途径。2018年房企的应付账款和应付票据占其开发资金来源的18.34%,其在2018年的融资总额为3.73万亿元,较2017年增长11%,占实际到位资金的11.74%。